Krok za krokem: Jak koupit byt výhodně, bezpečně a na co se připravit

Na co si dávat pozor při nákupu nemovitosti

Přemýšlíte jak koupit byt přesně podle Vašich představ, nenaletět podvodníkům, a nezaplatit zbytečně moc? Je jedno, jestli řešíte nákup bez realitky, nebo nakupujete přes realitního makléře, vždy je potřeba podívat se i na vše potřebné ohledně nemovitosti a podmínek rezervační a kupní smlouvy. Připravil jsem nejen seznam toho, co je dobré si při výběru nemovitosti pohlídat, ale také to, jak vlastně probíhá koupě nemovitosti krok za krokem.

Při dodržení těchto pravidel jsou finančně i právně chráněny obě strany. Přece jen nekupujeme bochník chleba, že? Právě proto se nevyplatí riskovat tím, že se budete snažit ušetřit na právníkovi i úschově peněz za nemovitost. To platí hlavně při nákupu bez asistence realitního makléře.

V tomto případě jde o opravdu rozsáhlý seznam informací, který se hodí vám i vašim známým a přátelům. Děkuji proto předem za jeho nasdílení na Facebooku

 

Jednotlivé položky při hledání nemovitosti a kroky spojené s koupí nemovitosti se pokusím sepsat co nejstručněji. Ne vždy je to ale možné. Většina z položek seznamu jak koupit rodinný dům nebo byt, má pro mé klienty jen orientační a informační hodnotu, protože za ně spoustu věcí ze seznamu vyřeším osobně, rychleji a levněji.

Jak koupit byt – příprava

Opravdu prodávající vlastní nemovitost? – Jedním z nejdůležitějších dokumentů pro vás bude List vlastnictví (LV), který získáte na každém Czech pointu. Z něj pak vyčtete vše potřebné k nemovitosti, kterou chcete kupovat a ověříte si i správnost návrhu rezervační smlouvy.

Lustrace prodávajícího – je nemovitost opravdu jeho a jsou v rezervační i prodejní smlouvě uvedeni všichni vlastníci nemovitosti? Jak koupit byt od skutečného vlastníka? Vše potřebné zjistíte v Listu vlastnictví nebo pokud je k dispozici ověřená plná moc.

Lustrace nemovitosti – Není na nemovitost zapsána soudní zástava a není nemovitost dotčena nevhodným věcným břemenem, které následně při prodeji nepůjde vyjmout z Katastru nemovitostí? To si jednoduše zjistíte na Listu vlastnictví (LV). Pokud financujete hypotékou, bude vaše banka požadovat odstranění břemene ještě před čerpáním hypotéky.Nelekejte se zástavního práva smluvního a zákazu zcizení/zatížení. To jsou věci spojené se zástavní smlouvou u hypoték a budou zrušeny po uhrazení závazku prodávajícího vůči své bance.

Peníze z banky vždy do bezpečné úschovy – Jak koupit nemovitost a nepřijít o peníze? Málokdy svolí prodejce, že mu banka vyplatí peníze na bankovní účet až po přepisu vlastnického práva na nového majitele. Proto se peníze z banky odesílají do tzv. úschovy, která je poté vyplatí dle předem smluvených podmínek. Ne vždy je ale taková úschova bezpečná (notář, realitní kancelář atd.). Z vlastní zkušenosti doporučuji bankovní úschovu.

Územní plán – nebudou v okolí v následujících letech stavět třeba obchvat města nebo nevhodnou zástavbu? Zjistíte na místně příslušném Městském / obecním úřadě.

Jaké jsou náklady do fondu oprav? – Nejen energetická náročnost budovy, ale i měsíční poplatky do fondu oprav a spotřebu energií ve společných prostorech mohou provětrat vaše peněženky. Obzvláště pokud je v plánu nějaká nákladnější oprava, rekonstrukce nebo splácení úvěru na opravu/rekonstrukci.

Rezervační smlouva a její termíny – Nikdy nejednejte na základ emocí. Používejte čistě jen posouzení pro a proti. V klidu si projděte nemovitost, seznamte se s nabídkou, vezměte si k prostudování návrh rezervační smlouvy (nebo si jej necháte zaslat na e-mail), dohodněte si do kdy se vyjádříte, jestli rezervační smlouvu podepíšete nebo ne a podle toho se pak držte. V žádném případě se nenechávejte vtlačit do postupů některých realitních makléřů, kteří se snaží vás donutit k podpisu (další zájemci přijdou odpoledne atd.). Profesionální realitní makléř vám dá minimálně jeden den na rozmyšlenou.

Nezapomeňte na 4% daň z převodu nemovitosti – Tuto daň, jako kupující, platíte vždy vy. Pouze novostavby a některé další případy je převod bez daně. Tuto daň musíte zaplatit Finančnímu úřadu pod rodným číslem dle poměru vlastnického podílu a kupní ceně nemovitosti. Tzn., že třeba manželé kupují nemovitost společně, takže každý za sebe zaplatí daň za svých 50% ceny nemovitosti. Občas se stane, že klienti při svých plánech na tento celkem podstatný finanční náklad zapomenou.

Jak koupit byt – Postup krok za krokem

Příprava a konzultace před hypotékou – Chcete si jít prohlédnout byt, podepsat rezervační smlouvu, a teprve pak si zajít do banky, protože vám v online kalkulačce vyšlo, že dostanete hypotéku v potřebné výši? V tom případě nezbývá, abych vám popřál hodně štěstí. Já na to jdu s klienty opačně, a ušetří tak nejen svůj čas, ale hlavně dost peněz. Zároveň jim ani neuteče nemovitost, která se jim líbí, protože mají buď sjednaný pohotovostní úvěr, nebo jsme spolu prošli veškeré náklady spojené nejen s hypotékou, ale i s jejím bezpečným splácením a provozem domácnosti. Dopředu tak znají své možnosti i limity. Během splácení je tak nic zásadně nepřekvapí. Podepisovat rezervační smlouvu bez zajištěného financování by se totiž vám mohlo dost prodražit.

Výběr vhodné nemovitosti – Hledáte vhodnou nemovitost na internetu a v nabídkách realitních kanceláří? Spolupracuji s realitní kanceláří M&M reality, a z dosavadního průběhu spolupráce vím, že až 20% nemovitostí určených k prodeji, se ani nedostane na veřejnost. Důvodem jsou neveřejné nabídky nemovitostí k prodeji, kdy mají naši prověření klienti možnost získat ideální bydlení ještě před jejím zveřejněním na realitních webech. Při hledání nemovitosti si zjišťujte také aktuální a budoucí náklady spojené s nemovitostí. Ať už jde o energie, stav záloh za teplo u bytových jednotek, výše příspěvku do fondu oprav, poplatky za energie  do společné části nemovitosti, jestli není v plánu rekonstrukce bytového domu, která by tento příspěvek navýšila atd.

Rezervační smlouva – Pro obě strany závazný dokument, ve kterém svým podpisem potvrdíte svůj vážný zájem o koupi nemovitosti. Když tedy řešíte jak koupit byt, je toto první závazný dokument. Prodávající se v rezervační smlouvě zavazuje za danou cenu prodat svou nemovitost. Kupující pak tuto cenu akceptuje a do určitého data podepíše kupní smlouvu a zaplatí kupní cenu. Po podpisu rezervační smlouvy máte většinou 5 až 10 dnů na složení rezervačního poplatku. To, že si pak vše rozmyslíte a rezervační poplatek nesložíte v domnění, že tím rezervační smlouva zanikne, je v naprosté většině případů bohužel velký omyl, který pak stejně musíte uhradit ze svého. Stejně tak, pokud podepíšete rezervační smlouvu a nemáte zajištěné financování. To už je totiž vaše odpovědnost. Moji klienti bez přidělené hypotéky nebo proběhlého scoringu registrů bankou nic nepodepisují. Rezervační poplatek je u většiny realitních kanceláří součástí kupní ceny. Raději si toto ověřte předem, aby vám pak peníze nechyběly.

Kompletace podkladů pro banku – Hypotéka, tedy přesněji Spotřebitelský úvěr na bydlení je účelový úvěr se zajištěním nemovitosti. K žádosti do banky dokládáte své příjmy a informace o nemovitosti. Jako první postačí bance scan rezervační smlouvy nebo aktuální List vlastnictví. Banka zajistí odhad nemovitosti, podle kterého vychází při výpočtu LTV hypotéky. Banka potřebuje návrhy kupní smlouvy a smlouvy o úschově. V naprosté většině případů se vyplácí peníze z banky do hypotéky na základě Návrhu na vklad zástavního práva. To znamená, že aktuální vlastníci podepíší zástavní smlouvu, která se vloží na Katastr nemovitostí a banka poté vyplatí peníze. Prodávající stranu o zástavní smlouvě raději informujte dopředu. Je to běžný postup, a pokud by snad sešlo z koupě nemovitosti z jakéhokoliv důvodu, má banka povinnost tuto zástavu odstranit a zástavní smlouva stejně s nemovitostí přejde na kupující jako záruka bance k hypotéce.

Podpis úvěrové smlouvy – Po splnění podmínek hypotéky a doložení potřebných podkladů máte k dispozici návrh úvěrové smlouvy. V ní je sepsáno kdo, komu, kolik a na co půjčuje peníze, jaká je doba splatnosti a doba fixace úrokové sazby, a samozřejmě i měsíční splátka v době fixace. V této smlouvě jsou i tzv. Odkládací podmínky pro vyplacení peněz. Jde o podmínky čerpání úvěru, které musíte splnit. Detailnější rozpis základních podmínek naleznete v bodě č.7

Podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově – Beru jako samozřejmost, že si Kupní smlouvu a Smlouvu o úschově necháte vytvořit u zkušeného právníka. Zapomeňte na stahování smlouvy z internetu. Hodláte kupovat nemovitost za opravdu velké peníze, a šetřit na právníkovi je v tomto případě opravdu nerozvážné. Stejně tak si nechte zkontrolovat předložený návrh kupní smlouvy, kterou má třeba prodávající připravenou. Peníze krom rezervačního poplatku, vyplácejte vždy do notářské úschovy. Nikdy nevyplácejte peníze za nemovitost přímo na účet prodávajícího, dokud není nemovitost již napsaná na vás.

Plnění podmínek čerpání úvěru – Za jakých podmínek vyplatí banka peníze z hypotéky máte jasně vypsané ve vaší úvěrové smlouvě. Mezi základní a nejčastější podmínky patří: Podepsaná Kupní smlouva, podepsaná smlouva o úschově, pojistná smlouva na nemovitosti, které jsou v zástavě oproti úvěru, ověřená Zástavní smlouva, Katastrem nemovitostí orazítkovaný Návrh na vklad (Zástavní smlouvy), potvrzení o úhradě vlastní části kupní ceny do úschovy a samozřejmě žádost k čerpání úvěru na bankovní čísla uvedená ve smlouvě o úschově.

Vyplacení peněz z banky do úschovy – Po splnění podmínek čerpání hypotéky vyplatí banka peníze z hypotéky na účet uschovatele. Tím jsou splněny podmínky smlouvy o úschově, a uschovatel má povinnost do 5 dnů vložit kupní smlouvu na Katastr nemovitostí a uhradit poplatek za vklad (od 1.1.2020 jsou to 2.000 Kč). Poté se čeká, než katastr zapíše kupujícího jako nového vlastníka. Na katastru začne 20 dnů ochranná plomba, a poté má katastr až 30 dnů na zápis. Většinou po ochranné lhůtě zapíše nového vlastníka do 4 pracovních dnů.

Převod nemovitosti na kupujícího – Katastr na základě vkladu vlastnického práva (Kupní smlouva) přepíše nemovitost na nového vlastníka a původního vlastníka vymaže. Veškerá věcná břemena a zástavní smlouvy přecházejí na nové vlastníky. To ale neplatí, pokud máte v Kupní smlouvě stanovené podmínky, že je má prodávající odstranit. Nejčastěji jsou to zástavní smlouvy jeho banky. Ty se vymažou do 3 měsíců od úhrady zůstatku jeho hypotéky v jeho bance. Ve smlouvě bude stanoven termín, do kdy má být odstraněno a také postih, pokud se tak nestane. Občas se v úschově ponechá třeba 100.000 Kč /nevyplatí se vše). Tyto peníze tam zůstanou, dokud nebude zástavní smlouva vymazána.

Předání nemovitosti – Po zápisu nového vlastníka spolu s prodejce při předání nemovitosti sepíšete protokol o předání nemovitosti. V něm je jasné a zřetelné, v jakém stavu byly aktuální počítadla energií a služeb. S tímto protokolem si pak budete převádět elektřinu, vodu, plyn atd na sebe a od tohoto čísla na počítadle jdou závazky za Vámi. Chcete ušetřit za energie v novém bytě i ve vašem aktuálním bydlení? Nechte si zdarma udělat nabídku slevy za elektřinu a plyn ZDE

Vyplacení peněz z advokátní/notářské úschovy – Aktuální List vlastnictví, na kterém jste zapsáni jako noví vlastnící, a protokol o převzetí nemovitosti jsou nejčastější podmínky pro vyplacení peněz z notářské úschovy. Tím pádem dostane prodávají své peníze za prodej nemovitosti

CHCI SPOČÍTAT HYPOTÉKU VÝHODNĚJI

Jak koupit byt – co musíte potom zařídit

  1. Daň z nabytí nemovité věci – Do 3 měsíců od následujícího prvního dne musíte uhradí daň z nabytí nemovité věci. Nevíte jak na to? Nechte si vytvořit znalecký posudek a daňové přiznání ZDE
  2. Daň z vlastnictví nemovitosti – následující rok do 31.1. musíte při nabytí nemovitosti podat přiznání z daně nemovitosti u místně příslušného finančního úřadu.
  3. Převod energií – už jsem zmiňoval v bodu ohledně předání nemovitosti. Musíte na sebe nahlásit veškeré další odběry služeb, ve kterých chcete pokračovat. Většinou elektřina a plyn. Je jen na vás, jakého dodavatele si vyberete. Zjistěte si aktuální nabídku ceny ZDE. Pokud kupujete byt, jsou odběry tepla a vody spojené se členstvím v SVJ, kde se toto řeší v rámci smlouvy. Pro nemovitost je totiž stanoven jednotný dodavatel.
  4. Poplatky do SVJ – Už dopředu víte, jaký je a jaký případně bude fond oprav. Stejně tak si nastavíte zálohy za energie a odebranou vodu. Také se platí poplatky za společně spotřebovanou elektřinu a vodu ve společných prostorech. Tyto poplatky jsou rozpočítány podle metrů jednotlivých bytů, případně podílů na společných částech. Záleží na stanovách SVJ.