Přemýšlíte jak koupit byt přesně podle Vašich představ, nenaletět podvodníkům, a nezaplatit zbytečně moc? Je jedno, jestli řešíte nákup bez realitky, nebo nakupujete přes realitního makléře, vždy je potřeba podívat se i na vše potřebné ohledně nemovitosti a podmínek rezervační a kupní smlouvy. Připravil jsem nejen seznam toho, co je dobré si při výběru nemovitosti pohlídat, ale také to, jak vlastně probíhá koupě nemovitosti krok za krokem.

Při dodržení těchto pravidel jsou finančně i právně chráněny obě strany. Právě proto se nevyplatí riskovat tím, že se budete snažit ušetřit na právníkovi i úschově peněz za nemovitost. To platí hlavně při nákupu bez asistence realitního makléře.

Jak koupit byt a jaké jsou kroky kroky spojené s koupí nemovitosti se pokusím sepsat co nejstručněji. Ne vždy je to ale možné. Většina z položek seznamu jak koupit rodinný dům nebo byt, má pro mé klienty jen orientační a informační hodnotu, protože za ně spoustu věcí ze seznamu vyřeším osobně, rychleji a levněji.

Jak koupit byt – příprava

Opravdu prodávající vlastní nemovitost? – Jak koupit byt od skutečných a všech majitelů? Jedním z nejdůležitějších dokumentů pro vás bude List vlastnictví (LV), který získáte na každém Czech pointu. Z něj pak vyčtete vše potřebné k nemovitosti, kterou chcete kupovat a ověříte si i správnost návrhu rezervační smlouvy.

Lustrace prodávajícího – je nemovitost opravdu jeho a jsou v rezervační i prodejní smlouvě uvedeni všichni vlastníci nemovitosti? Jak koupit byt od skutečného vlastníka? Vše potřebné zjistíte v Listu vlastnictví nebo pokud je k dispozici ověřená plná moc.

Lustrace nemovitosti – Není na nemovitost zapsána soudní zástava a není nemovitost dotčena nevhodným věcným břemenem, které následně při prodeji nepůjde vyjmout z Katastru nemovitostí? To si jednoduše zjistíte na Listu vlastnictví (LV). Pokud financujete hypotékou, bude vaše banka požadovat odstranění břemene ještě před čerpáním hypotéky.Nelekejte se zástavního práva smluvního a zákazu zcizení/zatížení. To jsou věci spojené se zástavní smlouvou u hypoték a budou zrušeny po uhrazení závazku prodávajícího vůči své bance.

Peníze z banky vždy do bezpečné úschovy – Jak koupit nemovitost a nepřijít o peníze? Málokdy svolí prodejce, že mu banka vyplatí peníze na bankovní účet až po přepisu vlastnického práva na nového majitele. Proto se peníze z banky odesílají do tzv. úschovy, která je poté vyplatí dle předem smluvených podmínek. Ne vždy je ale taková úschova bezpečná (notář, realitní kancelář atd.). Z vlastní zkušenosti doporučuji bankovní úschovu.

Územní plán – nebudou v okolí v následujících letech stavět třeba obchvat města nebo nevhodnou zástavbu? Zjistíte na místně příslušném Městském / obecním úřadě.

Jaké jsou náklady do fondu oprav? – Nejen energetická náročnost budovy, ale i měsíční poplatky do fondu oprav a spotřebu energií ve společných prostorech mohou provětrat vaše peněženky. Obzvláště pokud je v plánu nějaká nákladnější oprava, rekonstrukce nebo splácení úvěru na opravu/rekonstrukci.

Rezervační smlouva a její termíny – Nikdy nejednejte na základ emocí. Používejte čistě jen posouzení pro a proti. V klidu si projděte nemovitost, seznamte se s nabídkou, vezměte si k prostudování návrh rezervační smlouvy (nebo si jej necháte zaslat na e-mail), dohodněte si do kdy se vyjádříte, jestli rezervační smlouvu podepíšete nebo ne a podle toho se pak držte. V žádném případě se nenechávejte vtlačit do postupů některých realitních makléřů, kteří se snaží vás donutit k podpisu (další zájemci přijdou odpoledne atd.). Profesionální realitní makléř vám dá minimálně jeden den na rozmyšlenou.

Postup krok za krokem

Příprava a konzultace před hypotékou – Řešíte, jak koupit byt a chcete si jít prohlédnout byt, podepsat rezervační smlouvu, a teprve pak si zajít do banky, protože vám v online kalkulačce vyšlo, že dostanete hypotéku v potřebné výši? V tom případě nezbývá, abych vám popřál hodně štěstí. Já na to jdu s klienty opačně, a ušetří tak nejen svůj čas, ale hlavně dost peněz. 7

Zároveň jim ani neuteče nemovitost, která se jim líbí, protože mají buď sjednaný pohotovostní úvěr, nebo jsme spolu prošli veškeré náklady spojené nejen s hypotékou, ale i s jejím bezpečným splácením a provozem domácnosti. Dopředu tak znají své možnosti i limity. Podepisovat rezervační smlouvu bez zajištěného financování by se totiž vám mohlo dost prodražit.

Výběr vhodné nemovitosti – Hledáte příležitost, jak koupit byt nebo jinou vhodnou nemovitost na internetu a v nabídkách realitních kanceláří? A víte o neveřejných a přednostních nabídkách nemovitostí? Ne? Tak mi napište a získejte výhodu před ostatními zájemci.

Rezervační smlouva – Pro obě strany závazný dokument, ve kterém svým podpisem potvrdíte svůj vážný zájem o koupi nemovitosti. Když tedy řešíte jak koupit byt, je toto první závazný dokument. Prodávající se v rezervační smlouvě zavazuje za danou cenu prodat svou nemovitost. Kupující pak tuto cenu akceptuje a do určitého data podepíše kupní smlouvu a zaplatí kupní cenu. Po podpisu rezervační smlouvy máte většinou 5 až 10 dnů na složení rezervačního poplatku.

Kompletace podkladů pro banku – Hypotéka, je nejčastější možností, jak koupit byt. K žádosti do banky dokládáte své příjmy a informace o nemovitosti. Jako první postačí bance scan rezervační smlouvy nebo aktuální List vlastnictví. Banka zajistí odhad nemovitosti, podle kterého vychází při výpočtu LTV hypotéky. Banka potřebuje návrhy kupní smlouvy a smlouvy o úschově. V naprosté většině případů se vyplácí peníze z banky do hypotéky na základě Návrhu na vklad zástavního práva.

Podpis úvěrové smlouvy – Po splnění podmínek hypotéky a doložení potřebných podkladů máte k dispozici návrh úvěrové smlouvy. V ní je sepsáno kdo, komu, kolik a na co půjčuje peníze, jaká je doba splatnosti a doba fixace úrokové sazby, a samozřejmě i měsíční splátka v době fixace. V této smlouvě jsou i tzv. Odkládací podmínky pro vyplacení peněz. Jde o podmínky čerpání úvěru, které musíte splnit.

Podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově – Beru jako samozřejmost, že si Kupní smlouvu a Smlouvu o úschově u koupě bytu nebo domu necháte vytvořit u zkušeného právníka. Zapomeňte na stahování smlouvy z internetu. Hodláte kupovat nemovitost za opravdu velké peníze, a šetřit na právníkovi je v tomto případě opravdu nerozvážné. Stejně tak si nechte zkontrolovat předložený návrh kupní smlouvy, kterou má třeba prodávající připravenou. Peníze krom rezervačního poplatku, vyplácejte vždy do notářské úschovy.

Pozor: Nikdy nevyplácejte peníze za nemovitost přímo na účet prodávajícího, dokud není nemovitost již napsaná na vás. Řešíte přece jak koupit byt a ne jak přijít o peníze.

Plnění podmínek čerpání úvěru – Za jakých podmínek vyplatí banka peníze z hypotéky máte jasně vypsané ve vaší úvěrové smlouvě. Mezi základní a nejčastější podmínky patří: Podepsaná Kupní smlouva, podepsaná smlouva o úschově, pojistná smlouva na nemovitosti, které jsou v zástavě oproti úvěru, ověřená Zástavní smlouva, Katastrem nemovitostí orazítkovaný Návrh na vklad (Zástavní smlouvy), potvrzení o úhradě vlastní části kupní ceny do úschovy a samozřejmě žádost k čerpání úvěru na bankovní čísla uvedená ve smlouvě o úschově.

Po splnění podmínek čerpání hypotéky vyplatí banka peníze z hypotéky na účet uschovatele. Tím jsou splněny podmínky smlouvy o úschově, a uschovatel má povinnost do 5 dnů vložit kupní smlouvu na Katastr nemovitostí a uhradit poplatek za vklad (od 1.1.2020 jsou to 2.000 Kč). Poté se čeká, než katastr zapíše kupujícího jako nového vlastníka. Na katastru začne 20 dnů ochranná plomba, a poté má katastr další čas na provedení vkladu. Většinou ale po ochranné lhůtě zapíše nového vlastníka do 4 pracovních dnů.

Převod nemovitosti na kupujícího – Katastr na základě vkladu vlastnického práva (Kupní smlouva) přepíše nemovitost na nového vlastníka a původního vlastníka vymaže. Veškerá věcná břemena a zástavní smlouvy přecházejí na nové vlastníky. To ale neplatí, pokud máte v Kupní smlouvě stanovené podmínky, že je má prodávající odstranit. Nejčastěji jsou to zástavní smlouvy jeho banky. Ty se vymažou do 3 měsíců od úhrady zůstatku jeho hypotéky v jeho bance. Ve smlouvě bude stanoven termín, do kdy má být odstraněno a také postih, pokud se tak nestane. Občas se v úschově ponechá třeba 100.000 Kč /nevyplatí se vše). Tyto peníze tam zůstanou, dokud nebude zástavní smlouva vymazána.

Předání nemovitosti – Po zápisu nového vlastníka spolu s prodejce při předání nemovitosti sepíšete protokol o předání nemovitosti. V něm je jasné a zřetelné, v jakém stavu byly aktuální počítadla energií a služeb. S tímto protokolem si pak budete převádět elektřinu, vodu, plyn atd na sebe a od tohoto čísla na počítadle jdou závazky za Vámi.

Vyplacení peněz z advokátní/notářské úschovy – Aktuální List vlastnictví, na kterém jste zapsáni jako noví vlastnící, a protokol o převzetí nemovitosti jsou nejčastější podmínky pro vyplacení peněz z notářské úschovy. Tím pádem dostane prodávají své peníze za prodej nemovitosti. Vaše cesta k vlastnímu bydlení a otázka jak koupit byt už je tedy splněna.

Jak koupit byt bezpečně a výhodně?

Napište mi pod tímto článkem a dáme spolu bezplatnou konzultaci. Můžete si také přímo objednat termín schůzky. Získáte potřebné a aktuální informace a možnosti přesně pro vás.