Nejlepší hypotéka na vyplacení podílu – jak na to výhodněji

Co vlastně znamená „vyplacení podílu“?

Vyplacení podílu znamená, že jeden ze spoluvlastníků nemovitosti (např. domu nebo bytu) odkoupí část druhého – a tím získá větší podíl (při více vlastnících) nebo celou nemovitost do svého výlučného držení. Nejčastěji se to děje:

• při rozvodu manželů a dělení majetku,
• při vypořádání dědictví,
• při ukončení spoluvlastnictví mezi sourozenci nebo partnery.

Ne vždy jsou k dispozici úspory, a proto je jako ideální varianta hypotéka na vyplacení podílu nebo i úvěr ze stavebního spoření. Tady pak záleží na tom, jak vysokou částku potřebujete.

Hypotéka na vyplacení podílu – jak funguje

Hypotéka na vyplacení podílu je standardní bankovní produkt, jen s jiným účelem využití. Banka vám poskytne úvěr, který slouží výhradně k tomu, abyste mohli vyplatit druhého spoluvlastníka. V praxi to znamená:

• ocenění nemovitosti znalcem,
• spočítání podílu dle aktuální tržní hodnoty,
• doložení dohody s druhou stranou o částce,
• podání žádosti o hypotéku.

Proč má hypotéka na vyplacení podílu smysl

• Získáte kontrolu nad nemovitostí. Už žádné spory s druhým vlastníkem. V budoucnu pak nebudete muset řešit, jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu nebo jak rozdělit náklady na opravy a údržbu.
• Vyřešíte složité mezilidské vztahy. Nejčastěji v rámci rozvodu nebo dědictví.
• Nemusíte hned prodávat majetek. Hypotéka umožňuje nemovitost si ponechat. AŤ už pro vlastní užívání nebo následné pronajímání. Díky tomu si pak klidně zajistíte i peníze na důchod nebo nemovitost pro své děti.

Hypotéka na vyplacení podílu: 10 nejčastějších chyb

• Nerealistické ohodnocení nemovitosti – Velmi častá chyba, zejména pokud se strany neshodnou. Jeden chce „cenu podle tabulek“, druhý (tržní cena) podle realitní kanceláře. Řešením je nezávislý znalecký posudek, který banka sama požaduje.
• Nedostatečná bonita žadatele – Vyplácet podíl není levná záležitost – částky jdou běžně přes 1 milion Kč. Pokud nemáte dostatečný příjem nebo spolužadatele, banka úvěr neschválí. Řešením může být přidání ručitele, nebo refinancování s jinou bankou. Nechte si ode mě zdarma spočítat hypotéku a získáte nejen přehled o svých možnostech, ale i její bezpečnější a výhodnější splácení.
• Nevyjasněné právní vztahy – Spoluvlastnictví nemusí být jen o dvou lidech. Někdy je spoluvlastníků více, hlavně při dědictví. V takovém případě je nutné mít jasnou dohodu mezi všemi stranami, ideálně ověřenou právníkem nebo notářem.
• Zanedbání zápisu změn a dohod do katastru – Mnoho klientů zapomene na aktualizaci listu vlastnictví. Pokud není v katastru zapsáno nové rozdělení podílů, může dojít k právním problémům v budoucnu – zejména při prodeji nemovitosti. Tím nejzásadnějším je pak předkupní právo smluvní.
• Podcenění vedlejších nákladů – Kromě samotné výplaty podílu jsou s hypotékou spojeny další náklady, jako poplatky za odhad (cca 3 000 Kč), návrh na vklad do katastru (2 000 Kč), pojištění nemovitosti, poplatky za úvěr atd. Tady samozřejmě řeším tak, aby hypotéka na vyplacení podílu vyšla co nejlevněji.
• Nevýhodná úroková sazba – Klient často kývne na první nabídku od své „domácí“ banky, která ale není nejvýhodnější. Společně projdeme vše potřebné a uvidíte, že tímto způsobem vám ušetřím čas, starosti a peníze.
• Chybějící právní poradenství – Nejde jen o čísla. Jde o právní závazky na desítky let. Smlouva o vypořádání, dohoda o zániku spoluvlastnictví, notářský zápis – to vše by měl připravit odborník.
• Zanedbání finanční rezervy po vyplacení – Vyplatit někoho z nemovitosti často znamená vypustit rezervy. Pak přijde výdaj – porouchaný kotel, oprava střechy – a není z čeho čerpat. Vždy klientům radím: nechte si aspoň 3 měsíční výdaje bokem.
• Neřešení exekucí a zástav – Pokud má druhý spoluvlastník dluhy, může na podíl být uvalena exekuce. V takovém případě musí dojít k vyplacení dlužné částky nebo dohodě s exekutorem. Banky takové případy schvalují velmi opatrně.
• Ztráta komunikace s druhou stranou – Věřte mi, zažil jsem případy, kdy se domluvený klient odmlčel na měsíce. Bez spolupráce obou stran se proces zastaví. Proto vždy doporučuji sepsat předběžnou dohodu a termínový harmonogram.

Hypotéka na vyplacení podílu není jen o financích – je to citlivý právní i mezilidský proces. Jako finanční poradce mohu říct, že správné nastavení a příprava vám může ušetřit měsíce zdržení a desítky tisíc korun.

Mým doporučením je:

• Spolupracujte s odborníky – právníky, odhadci a zkušeným hypotečním poradcem.
• Nepodceňujte žádný detail – zejména právní a daňové důsledky.
• Plánujte s rezervou a realisticky.

Hypotéka na vyplacení podílu: Často kladené otázky

Musím mít souhlas druhého vlastníka k vyplacení podílu?
Ano, bez jeho souhlasu hypotéku na vyplacení podílu nelze čerpat.

Je možné vyplatit podíl i u družstevního bytu?
Ano, ale záleží na stanovách družstva a podmínkách banky. Doporučuji předem ověřit.

Lze využít jinou nemovitost jako zástavu?
Ano, pokud její hodnota odpovídá požadavkům banky.

Co když druhý spoluvlastník nesouhlasí s cenou?
Ideálně využijte nezávislý znalecký posudek. V krajním případě soudní řízení.

Jak dlouho trvá celý proces?
Obvykle 4–8 týdnů, podle složitosti případu a rychlosti schválení.

Je vyplacení podílu osvobozeno od daně?
Záleží na konkrétní situaci, a proto doporučuji konzultaci s daňovým poradcem.