Ne e-mail jsem od vás dostal už několikrát podobný dotaz na zástavní smlouvy zapsané u nemovitostí, které chcete kupovat, ale nemáte jistotu. Sepsal jsem proto základní informace a zároveň i odpovědi, které jistě pomohou i vám.
„Dobrý den, kupuji nemovitost a zjistil jsem, že je v katastru zástavní právo smluvní a u něj zákaz zatížení a zákaz zcizení. 1) Může být tato nemovitost vůbec prodána? 2) Má cenu podepisovat rezervační smlouvu? 3) Jak bych měl postupovat pokud mám o koupi zájem?“
Co vlastně znamená zástavní právo?
Je to zástava na nemovitosti, spojená s poskytnutím úvěru. Většinou jde o hypotéky, kdy si banka tímto způsobem zajistí poskytnuté peníze. Při koupi nebo prodeji nejde o nic zásadního, a zcela běžně se takto prodávají i kupují nemovitosti. Změna zástavní smlouvy se také řeší, pokud refinancujete hypotéku v jiné bance.
Zástavní a zadržovací právo jsou podobné varianty. U zadržovacího práva se ale do zástavy dávají movité věci, jako např. automobily, stavební stroje a podobně. Sice je běžně dál užíváte, ale věřitel má v zajištění velký technický průkaz, bez kterého auto neprodáte a nepřevedete. Občas se setkáte i s pojmem podzástavní právo. To už je trošku zamotanější situace, a v podstatě se nyní skoro vůbec nevyužívá.
U podzástavního práva může jít o situaci, kdy si klient půjčí peníze od poskytovatele A. Poskytovatel A si zřídí zástavní právo na nemovitosti klienta. Zároveň ale poskytovatel A dluží peníze poskytovateli B, který si díky podzástavnímu právu zajistí svůj dluh vůči poskytovateli A na nemovitosti klienta, kterému poskytovatel A poskytl půjčku a dal si zástavní právo na jeho nemovitost. Jak jsem říkal, trošku zamotané, ale jistě pochopitelné. Výkon zástavního práva je i zde podle ujednání ve smlouvě a zákoně.
Moji klienti si se zástavou nemusí dělat žádnou hlavu. Pouze mi dodají podklad od banky, a já zajistím vše potřebné. Nejen při koupi, prodeji nebo refinancování. Pokud chcete ušetřit čas, starosti i peníze, tak mi prostě jen napište přes formulář pod článkem, a máte vyřešeno.
Jak tedy zní odpověď na zaslaný dotaz?
Takže nejdříve zjednodušeně: 1) Ano. 2) Ano. 3) Svěřte se odborníkům a nemusíte řešit nic. Už jsme si vysvětlili, co je to vlastně zástavní právo. Nyní se tedy podíváme na další součásti této smlouvy.
V dotazu jsou zmíněny dvě odlišné věci. první je zákaz zcizení a druhou je zákaz zatížení. Obě varianty jsou uváděny, pokud je věřitel (většinou banka) využije pro zástavní právo smluvní – zástavní smlouvu k hypotéce nebo půjčce. Nemusí být ale využívány obě najednou. Záleží na bance.
Zákaz zcizení je podmínkou banky, že bez jejího souhlasu nebude nemovitost nebo podíl na nemovitosti nebude převeden na někoho jiného. Pokud tedy kupujete nemovitost, je potřeba dořešit i tuto podmínku banky. Není to nic složitého. Pokud je úvěr pravidelně splácen, tak banka při prodeji vystaví přímo souhlas s převodem. Někdy přímo na stranu kupující, někdy obecný. Tento souhlas se pak v originále přikládá ke kupní smlouvě, která se podává na katastr nemovitostí.
Zákaz zatížení je podmínka banky, že bez jejího souhlasu nebude na nemovitost vloženo další zástavní právo. I tady banka poskytne souhlas pro katastr. Ten se ale přikládá k nové zástavní smlouvě banky, která původní úvěr vyplácí. Oba zákazy pak mohou být řešeny zároveň při refinancování hypotéky, ale pokud se postupuje správným způsobem, dá se toto jednoduše vyřešit.
Můžete tedy podepsat rezervační smlouvu? Je třeba zvážit i další skutečnosti. Proč? Protože svým klientům doporučuji, aby nepodepisovali rezervační smlouvu do té doby, dokud nemáme zajištěno financování. Součástí rezervační smlouvy je totiž i závazek pro složení rezervační zálohy. Také kontrola stavu nemovitosti vyžaduje, abyste si na prohlídku přivedli zkušeného odborníka. Ušetříte si čas i peníze.
Zástavní právo smluvní je zcela běžná situace
Co je to vlastně zástavní právo k nemovitosti? V podstatě to znamená, že je nemovitost poskytnuta smlouvou do zástavy kvůli poskytnutému úvěru nebo zápůjčce. Většinou jsou to banky nebo stavební spořitelny, které si pomocí zástavního práva zajistí kupovanou nemovitost, a tím i splacení dluhu, pokud přestane dlužník svůj úvěr řádně platit své závazky.
TIP: Pokud vás zajímá, kdo má na nemovitosti vložené zástavní právo smluvní, tak stačí zajít na Czechpoint a necháte si udělat výpis o nemovitosti, tzv. List vlastnictví. Na něm získáte nejen tuto informaci, ale zároveň si i ověříte, kdo všechno nemovitost ve skutečnosti vlastní a jaké je na ní případně věcné břemeno.
Vznik zástavního práva k nemovitosti
Zástavní právo smluvní ve formě zástavní smlouvy podepisují i prodávající, a to pokud si kupující bere hypotéku, ze které uhradí část kupní ceny. Pro rychlejší vyplacení peněz z banky do úschovy se pak čerpá na Návrh na vklad Zástavní smlouvy a jednu ověřenou Zástavní smlouvu. I když podepíše prodávající zástavní smlouvu od banky kupujícího, která se vloží na Katastr nemovitostí, tak není nijak ohrožen.
Zástavní smlouva jako taková musí mít ještě důležitou podmínku, a tou je splnění jejího účelu. Pokud tedy na Katastr vložíte zástavní smlouvu a nemovitost se neprodá, tak má banka, se kterou jste podepsali zástavní smlouvu povinnost, nechat tuto zástavní smlouvu odstranit. Nemá totiž právo na její uplatnění.
V té lepší variantě, tedy při prodeji nemovitosti a vyplacení peněz do úschovy je pak zástavní právo, které je vázáno k nemovitosti, převedeno na nové majitele. Původní majitel pak jen zajistí výmaz své původní zástavy. Jeho banka mu pošle souhlas s výmazem a návrh na vklad. Ten odnese na katastr nemovitostí, zaplatí poplatek 2.000 Kč a katastr zajistí výmaz. Některé banky toto dokonce řeší za klienta.
Jak vyřešit koupi nemovitosti se zápisem zástavního práva? Jednoduše. Odešlete váš požadavek pro financování na můj formulář a já za vás zajistím potřebné úkony a zároveň i výhodnější financování a kompletní hypoteční servis.
Zástavní právo smluvní není žádný zásadní problém, a pokud se postupuje správně, jde pouze o administrativní činnost.
Zánik zástavního práva
Jak se zbavíte zástavního práva na své nemovitosti? Je několik možností. Buď se při prodeji vyplatí úvěr, ke kterému je zástavní právo banky vázáno, nebo se úvěr postupně splatí až do poslední splátky, nebo můžete zástavu převádět na jinou nemovitost.
Jak už jsem psal, při vyplacení úvěru banka poskytne podklady k výmazu, které dáte na katastr, zaplatíte poplatek a vyřešeno. Následující den po podání tohoto návrhu začne ochranná lhůta (20 dnů), které se také říká plomba. Po této lhůtě proběhne výmaz. Katastr na to má dalších 30 dnů, ale většinou je do týdne po konci plomby vyřešeno. Vlastníkovi nejdříve přijde doporučeně poštou nebo do jeho datové schránky oznámení o podání a poté i oznámení o provedené změně.
Zástavní právo soudní – i zde jde bezpečně koupit nemovitost
Ta horší varianta zápisu na Listu vlastnictví je zástavní právo soudní. Jde už o nařízené výkony soudu a exekuce vlastníka nemovitosti. I zde ale můžete nemovitost kupovat. Postup je složitější a o něco nákladnější. To se ale promítne i na ceně nemovitosti, která bude nižší. Vyjednávat se ale musí s vykonavatelem rozsudku a platebního příkazu, tedy s exekutorem nebo insolvenčním správcem.
V rámci zápisu této varianty může být tzv. postižen pouze podíl na nemovitosti, pokud je zde více vlastníků, a některý z nich má na sobě exekuce. Tento podíl pak může být i předmětem nařízené dražby. PRoto je potřeba bez odkladu řešit vzniklou situaci, abyste pak neměli nového spoluvlastníka, který většinou začne dělat nepříjemnosti, aby vás donutil k prodeji vašeho podílu pod cenou. Mám s tím u klientů několik takových zkušeností.
Jak se zbavit soudní zástavy a exekuce?
Nejčastěji s tímto pomáhám, když řeším jak zastavit dražbu nemovitosti a vyplacení exekuce co nejbezpečněji a nejlevněji. Není to jen o tom, že se pošlou peníze, ale musí se připravit postup, který neohrozí vás, jako kupující. Dokonce můžeme financovat vyplacení nemovitosti i hypotékou. Vždy se ale řeší individuální strategie případ od případu. Proto nespoléhejte na nějaké návody na internetu nebo rady od známých, a raději mi napište přes formulář pod článkem.
