Je mezigenerační hypotéka příležitost nebo past?

Stínová „vláda“, tedy přesněji hnutí Ano, se rozhodlo v květnu 2023 řešit možnosti a podat návrh na úvěrový produkt nazvaný mezigenerační hypotéka, který by umožnil delší splatnost hypotéky z původních 30 let až na 50 let díky možnosti přidat ke splácení rodiče a dospělé děti. V prezentacích a médiích to zní lákavě. Uvolní se tak přísnější podmínky pro hypotéku, na kterou dosáhne více lidí, vrátí se poptávka po nemovitostech a hlavně bude nižší splátka hypotéky.

Alena Schillerová uvádí úsporu na měsíční splátce 40%. Skutečnost je ale jiná. Nejen, že úspora na měsíční splátce určitě není tak vysoká (můj výpočet je kolem 21%), ale je to mnohem horší. Jako obvykle jsem si to všechno dal do čísel, a pro ty z vás, kteří máte svůj finanční rozpočet napnutý, je to jen nevýhodný závazek do budoucna, kde zadlužíte sebe a své děti nebo rodiče v nevýhodném způsobu splácení.

Mezigenerační hypotéka jako služba i past

Základní myšlenka mezigenerační hypotéky je díky delší doby splatnosti umožnit více zájemcům o vlastní bydlení, aby si koupili byt, a díky delší splatnosti měli i nižší splátky. Tady je ale potřeba rozumět tomu, jak vlastně funguje splácení hypotéky. Nestačí si jen spočítat hypotéku a vycházet z výše měsíční splátky. Musíte brát v potaz i to, že na začátku jde podstatná část splátky na úroky, a čím déle splácíte, tím více na úrocích zaplatíte.

Další výhodou, kterou hnutí ANO vidí, je zlepšení bonity žadatelů, protože zde příjmy dokládá více domácností, a nemá to takový vliv na dobu splácení kvůli nejstaršímu žadateli.

V případě, že se mezigenerační hypotéka využije třeba u bytové výstavby pro nízkopříjmové skupiny, jde o vysoce rizikovou variantu, kdy mohou mezigenerační hypotéky se splatností až 50 let zavázat vás, jako dlužníky, k nevýhodnému splácení úroků, a znatelně navýší náklady s bydlením. Při klasické hypotéce s normální splatností byste totiž zaplatili podstatně méně. To si projdeme v porovnání níže.

Pokud vás láka koupě bytu nebo domu, tak to jistě zní, jako ideální řešení, které se vyplatí. Pro jistotu si to dáme do čísel, ať vidíte ten rozdíl.

 

Mezigenerační hypotéka – orientační propočet

Mezigenerační hypotéka - orientační kalkulaceDejme tomu, že si chcete koupit byt v hodnotě 5.000.000 Kč. Banka Vám poskytne úvěr na 80% hodnoty nemovitosti, tj. hypotéku ve výši 4.000.000 Kč. Porovnáme si splatnost a nákladovost na 30 let a 50 let s tím, že ponechám stejnou průměrnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení 3,79%. Tím se zprůměruje pohyb úrokových sazeb během doby splácení.

  • Klasická hypotéka na 30 let má v této variantě měsíční splátku 18.616 Kč.
  • Mezigenerační hypotéka na 4.000.000 Kč se splatností 50 let má měsíční splátku 14.876 Kč. Ano, tady je měsíční splátka nižší každý měsíc o 3.740 Kč. Během 30 let splácení tak na splátkách oproti mezigenerační hypotéce odešlete o 1.346.400 Kč. Možná to vypadá jako výhra, ale opak je pravdou. Jdeme totiž hlouběji do výpočtu.

Jak vypadá porovnání splácení?

Při splácení hypotéky na 30 let jste za celou dobu zaplatili ze svého celkem 6.701.760 Kč. U mezigenerační hypotéky je to kvůli nižší měsíční splátce 8.925.600 Kč. To je ale pořád o 2.223.840 Kč více!

Za klasickou hypotéku jste na úrocích zaplatili celkem 2.701.760 Kč (při uplatnění daňových odpisů je náklad 2.296.496 Kč). Za mezigenerační hypotéku šlo na úroky 4.925.600 Kč (při uplatnění daňových odpisů je náklad 4.186.760 Kč). To je vyšší náklad u mezigenerační hypotéky navíc o 2.223.840 Kč (při uplatnění daňových odpisů je náklad vyšší o 1.890.264 Kč). Během doby splácení ale nelze garantovat, že bude třeba za 10 let možné si úroky stále odepisovat, takže daňové úlevy ve výpočtu berme spíše jako orientační.

Kdo si může uplatnit úroky z úvěru? To je nyní jasné, ale jak to bude za 15 let nikdo neví. Nyní musíte vlastnit nemovitost, na které máte hypotéku, a musí plnit bytovou potřebu vaší nebo vaší rodiny. Úroky z hypotéky si lze odečítat i při pronajímání nemovitosti. To ale musíte danit nájem položkovými náklady.

Mezigenerační hypotéka vyjde tímto způsobem splácení dražší hlavně kvůli úrokům splácených po delší dobu. Z nižší měsíční splátky jde kvůli delší době splácení menší část na úhradu dluhu a vyšší část na úroky. V našem výpočtu je to 85% na úroky a zbytek na snížení dluhu. U klasické hypotéky s vyšší splátko jde ze splátky na úroky 67% a tím pádem na snížení dluhu posíláte každý měsíc víc. Při dlouhé době splatnosti prostě zbytečně přeplácíte bance na úrocích.

A jak dopadla nižší měsíční splátka u mezigenerační hypotéky? Máte sice nižší splátku o 3.740 Kč měsíčně, ale když pak rozpočítáte vyšší náklad na 50 let splatnosti, přijde vás každý měsíc na nákladech o 3.704 Kč navíc. Prostě neušetříte.

Jak lépe využít mezigenerační hypotéku?

Pokud nemáte pro banku dostatečnou bonitu, a měsíčně vám nevychází dost peněz, abyste si díky ponížené splátce mezigenerační hypotéky  odkládali peníze na zhodnocení, budete přeplácet na úrocích po dobu splatnosti. Jestli ale mezigenerační hypotéka slouží jen kvůli tomu, že pro banku nejste dost bonitní kvůli uznatelným příjmům, ale máte peníze navíc, které si budete odkládat, je zde varianta, že využijete mezigenerační hypotéku, připravíte si pro banku dostatečnou bonitu, vytvoříte si finanční rezervu a poté si vyplatíte klasickou hypotékou.

Sami v porovnání nákladů vidíte, že mezigenerační hypotéka v levnějšímu řešení nepomůže, pokud jen splácíte úvěr. Pouze naoko umožní koupit si nemovitost s nižší splátkou. Když ale k této hypotéce nezačnete odkládat peníze bokem na investování s tím, že z těchto peněz třeba za 15 – 20 let doplatíte podstatnou část dluhu, tak ve finále u mezigenerační hypotéky zaplatíte zbytečně peníze navíc.

Hodí se mezigenerační hypotéka i vám?

To se teprve uvidí. Podle odborníků jde ale pouze o další populistické gesto opozice. Někdo dokonce označil návrh, který údajně vede k tomu, že si bude moci vlastní bydlení pořídit více zájemců,  jako hašení požáru benzínem. Naštěstí bude chvíli trvat, než se vůbec návrh dostane do čtení, připomínkování a případného schválení. Mezitím budou banky upravovat metodiky pro delší splatnost.

Vy ale nemusíte na nic čekat. Pokud potřebujete spočítat své aktuální možnosti, nebo přemýšlíte, jakou hypotéku si mohu dovolit? Jak se připravit na lepší podmínky nebo další náležitosti spojené s vlastním bydlení, tak mi napište přes formulář pod článkem, a podíváme se na to, jak na tom jste teď, jak budete v budoucnu, a jak se lépe a výhodněji připravit na koupi vlastní nemovitosti, bez ohledu na to, jak dopadne mezigenerační hypotéka a její schvalování.

Řešíte situaci ve článku? Chcete nějaké upřesnění?
Pomohu vám s tím. Stačí jen odeslat tento formulář

Splňte si Vaše sny

jednoduše a s přehledem

Získejte postupný návod k finanční stabilitě a k dosažení vlastních cílů (bydlení, úspory, finanční nezávislost) a k tomu oblíbený e-book o chybách při spoření ZDARMA.

e-book Proč se vám nedaří výhodněji spořit a investovat?

Děkuji za Váš zájem

Formulář byl odeslán

Odpovím Vám co nejdříve

S pozdravem Petr Pařízek