S příchodem novely zákona o spotřebitelských úvěrech se řeší i změna pro poplatek za předčasné splacení hypotéky. Jde o situaci, kdy řešíte celé nebo částečné předčasné splacení hypotéky v době fixace, která ještě nekončí. Doposud byl poplatek za ukončení hypotéky při refinancování do jiné banky v řádu stokorun, pokud nebudu započítávat poplatek 2.000 + 2.000 Kč na Katastru nemovitostí, kde se ruší stará a vkládá nová zástavní právo banky.
Plánovaná novela do doby platnosti stejně získá určité změny, protože vzbudila spoustu nevole nejen v opozici, ale i u vládní koalice. Proto se jen dopředu připravíme a budeme pokračovat a řešit v předstihu až před dobou platnosti konečného znění. Já osobně očekávám, že konečné znění nebude až tak zásadní.
Proč banky naléhaly na změnu poplatku za předčasné splacení?
Následující vysvětlení berte hodně orientačně pro vaši lepší představu a pochopení vzniklé situace. Protože banka má náklad za zajištění. Banky se zajišťují o to více, čím delší je období poskytování hypotéky, splácení apod. za předem daných podmínek. Pro účely takového zajištění nakupují dluhopisy, cizí měny, akcie a další aktiva, přičemž počítají s dodržením podmínek stanoveného obchodu.
Vzniklé náklady pak banky platí z příjmu, který má banka za úrokovou sazbu u splácené hypotéky. Pokud ale bance pošlete peníze zpět jinak, než podle splátky, tak banka samozřejmě přijde o plánovaný příjem. Ano, sice má teď peníze k dispozici, ale pouze na daný časový úsek, a sama neví kdy, jak a za jaký výnos je poskytne dalšímu zájemci o úvěr nebo hypotéku. Pokud tedy takové peníze dále použít může. Proto jim poplatek za předčasné splacení hypotéky částečně kryje náklady.
Tento poplatek ale může být i přínosem pro klasické splácení hypoték. Banky totiž budou moci nastavovat příznivější podmínky v době fixace u hypotečních úvěrů, a to v podobě delší fixace a nižších úrokových sazeb. Do svých cenových kalkulací totiž nebudou muset do takové míry započítávat riziko odchodu klienta před koncem fixace a s tím spojené náklady.
Také bych doplnil svoje zkušenosti, kdy jsem za dobu působení ve financích, od roku 2009, řešil a s klienty zadával mimořádné splátky u hypoték pouze 2x. V těch ostatních případech jsme totiž našli mnohem levnější a efektivnější řešení.
Kdy se vyplatí předčasné splacení hypotéky?
Málokdy. Jediný, kdo má na mimořádné splátce profit je banka, protože má pak nižší riziko obchodu. Na druhou stranu ale musí u za tyto peníze odvádět náklady, které má třeba ze zápůjčky od jiné banky nebo investorů.
Když se ale podíváme na mimořádné splátky z dlouhodobého hlediska při normální úrokové sazbě, tak je v naprosté většině případů levnější a výhodnější variantou nechat své peníze vydělávat, a mít je v případě potřeby k dispozici. Nechte si proto ode mě spočítat hypotéku za nových podmínek, včetně případného nákladu na poplatek za předčasné splacení hypotéky a pak zajistím vše potřebné pro vaší úsporu na poplatku, a pro levnější a bezpečnější splácení hypotéky.
Kdy je a bude možné hypotéku předčasně splatit bez jakýchkoliv poplatků?
- Každý rok při výročí (datu podpisu) hypotéky v období aspoň měsíc před datem výročí podpisu úvěrové smlouvy oznámíte bance mimořádnou splátku (maximálně 25 procent úvěru).
- V těžké životní situaci, jako je například při úmrtí jednoho z klientů nebo závažném onemocnění. Tady nemusí být hrazeno ze na životní pojištění, ale i z vašich úspor. Asi bych ale zvážil, jestli v této situaci není lepší volbou si naopak peníze ponechat, než se situace uklidní, a teprve potom řešit.
- V době vypršení fixace, kdy můžeme s úvěrem dělat i spoustu dalších věcí.
- Po změnách v zákoně nebudete platit poplatek za předčasné splacení hypotéky ani při prodeji nemovitosti, na které máte splácenou hypotéku, nebo při vypořádání SJM (společného jmění manželů)
Takže je jasné, že poplatek za předčasné splacení hypotéky je zaměřený spíše na hypoteční turisty. To je tip klientů, co mění banku při sebemenším pohybu úrokové sazby. To se ale ne pokaždé vyplatí. Jednoduše řečeno, je to matematika, kde si dopředu spočítáte, jak a kde budou úspory nebo náklady. Je ale zásadní vycházet z toho, že přesný propočet se dá zjistit pouze na dobu fixace. Pokud vám v bance nebo váš finanční poradce počítá náklad na celou dobu splácení, pak jde pouze o orientační propočet, jak to asi tak může vycházet. Konečný rozptyl ale může být i v řádu stovek tisíc Kč, takže informace k ničemu.
Jak funguje mimořádná splátka hypotéky?
Během splácení hypotéky můžete kdykoliv poslat mimořádnou splátku. Záleží ale, jestli bude bez poplatku nebo si banka naúčtuje nějakou částku. Není to ale tak, že si sednete k internetovému bankovnictví a pošlete na účet, kam odchází platby za hypotéky nějakou částku. Z banky by vám potom volali, že máte na úvěrovém účtu platbu, a chtějí od vás vyjádření, co s tím mají dělat. Běžný postu je, že musíte banku informovat dopředu ke kterému datu chcete zaplatit mimořádnou splátku a v jaké výši. Ideálně aspoň měsíc dopředu před plánovanou splátkou.
Ve většině případů si pak banka vezme z peněz na bankovním účtu splátku v takové výši, kterou odsouhlasíte, a zkrátí dobu splatnosti hypotéky. To pro vás ale bude mít až dlouhodobý dopad na nákladu za celkové splácení, protože budete do konce fixace splácet stejnou měsíční splátku beze změny.
Pro vás asi lepší variantou bude, když při komunikaci o provedení mimořádné splátky banku informujete o tom, že nechcete zkrátit dobu splatnosti, ale přepočítat a snížit měsíční splátky hypotéky. To pak bude mít dopad okamžitý, protože se sníží pravidelný měsíční výdaj, který pak můžete efektivněji využít k ještě levnějšímu splacení hypotéky. To ale probereme až na schůzce podle vašich možností a nastavení splátky.
Jak se vyhnout poplatku a výhodněji refinancovat hypotéku
Není to jen o tom, kolik vás vyjde poplatek za předčasné splacení hypotéky. Jak už jsem psal v úvodu článku, při porovnání nabídek, kdy se vyplatí refinancovat hypotéku i s případným poplatkem za předčasnou splátku, je potřeba zahrnou i další náklady, spojené s refinancováním, a to nejen náklady za Katastr nemovitostí, ale i změnu pojišťovny na nemovitost pro získání slevy na úrokové sazby.
Právě proto řeším s klienty vše individuálně, podle toho, jak jste na tom teď se splácením. Pokud tedy máte v plánu poslat na banku mimořádnou splátku hypotéky, nebo chcete refinancovat hypotéku do jiné banky, tak mi nejdříve napište přes formulář pod článkem, a já vám ukážu, jakým způsobem to s klienty řeším lepší cestou.
Jak získat potřebné informace, jestli se vyplatí nebo nevyplatí mimořádná splátka?
Jednoduše. Připravte si podklady k vaší hypotéce a napište mi požadavek přes formulář pod tímto článkem. Spolu pak projdeme jednotlivé varianty, spočítám vám, jak na které variantě ušetříte nebo vyděláte, a podle toho se pak sami rozhodnete, kam nasměrovat volné peníze. Ušetříte nejen poplatek za předčasné splacení hypotéky, ale také svůj čas, peníze a hlavně starosti.
