Děkuji za přihlášení k odběru novinek a obchodních sdělení. Nyní tedy k tomu, jak rodiče pro své dítě pořídili vlastní bydlení třeba jen za 60.000,- Kč.

Seznamte se s rodinou Penízkových. Pan penízek (30 let) a paní Penízková (28 let) spolu mají malého Jiříka (3 roky). Paní Penízková se již po mateřské dovolené vrací do zaměstnání a Penízkovi mají vlastní byt, který zdědili po babičce.

Penízkovi chtějí v budoucnu podpořit malého Jiříka a přemýšlejí, jak mu nejlépe zajistit vlastní bydlení. Pro jeho studium a start do života nepotřebuje nijak velký byt. Bohatě mu postačí třeba byt velikosti 2+1. V našem výpočtu použijeme aktuálně platné ceny a aby průběh splácení odpovídal realitě, zadám hned od začátku vyšší úrokovou sazbu. Dá se předpokládat, že během splácení nepůjde sazba nad 3% p.a. Pořád je totiž ve hře konkurenční boj mezi bankami. Během času si tímto způsobem Penízkovi zajistí i dostatečnou finanční rezervu pro případ potřeby a pokud půjde opravdu do tuhého, mohou byt výhodně prodat. Nebude je totiž díky finanční rezervě tlačit čas.

Investice do nemovitostí: Jak tedy pořídí Penízkovi nový byt od 60.000,- Kč?

Jednoduše. Použijí vlastní byt i kupovaný byt jako součást zástavy pro udržení nižší úrokové sazby LTV hypotéky a koupený byt pronajmou. Z pronájmu pak splácejí hypotéku a rozdíl měsíční splátky a příjmu z nájmu použijí na pravidelnou měsíční investici, která jim během splácení nejen zajistí zhodnocení takto uložených peněz, ale zároveň slouží i jako případná finanční rezerva.

Nemáte k dispozici další nemovitost do zástavy? Nevadí. Pořád ještě můžete použít část svých financí k doplacení 10-15% vlastních zdrojů. Také lze získat vlastní zdroje z jiného nezajištěného úvěru, třeba úvěr od Buřinky.

Základní parametry hypotečního úvěru pro Penízkovi aneb Jak to vypadá v číslech

Hypoteční úvěr nastavíme na co nejdelší dobu. Budeme tak mít nižší splátky a tím pádem nám zůstane víc peněz z nájmu na vytvoření pohotovostní rezervy a zhodnocení v investicích. Ano, logicky to vypadá, že tímto způsobem ve finále zaplatíme více peněz na úrocích, ve skutečnosti ale získáme mnohem výhodnější zhodnocení volných prostředků, které nám pokryje tento náklad, vydělá více peněz a navíc, nikdo netvrdí, že budeme hypotéku splácet po celou dobu 30 let.

Cena kupovaného bytu: 1.500.000,- Kč bude uhrazena celá z úvěru. Penízkovi ze svého zaplatí státu 60.000,- Kč jako daň z nabytí nemovitosti. Jde o státem stanovenou 4% daň, kterou kupuje každý, kdo si pořizuje byt. V některých případech se tato daň neplatí (novostavby, rodina atd.).

Tuto daň lze v některých případech zaplatit i z hypotečního úvěru. Záleží na jeho nastavení.

Protože Penízkovi použijí do zástavy úvěru kupovaný i svůj byt, dostanou se tak díky nižšímu LTV na lepší úrokovou sazbu. K dnešku se dá očekávat sazba kolem 2,1%. Pro dlouhodobý propočet ale použijeme vyšší sazbu 2,5%. Pokud časem dojde k navýšení do této výše, pořád ještě jsme s výpočtem v pořádku. Pokud sazba zůstane pod touto úrokovou sazbou, tak tím lépe pro nás. Budeme totiž splácet méně na hypotéku a více zůstane na zhodnocení. V tomto případě pak máme dostatečnou rezervu v rozdílu reálné úrokové sazby a sazby ve výpočtu. Tím lépe pro nás. Podle kalendáře splátek mohou Penízkovi po 6 letech zrušit zástavu na svůj byt a nechat v zástavě banky pouze kupovaný byt.

Jejich zástavou uvolněný byt pak mohou opětovně použít tím samým způsobem, protože budou mít stále nejen svoje příjmy, ale navíc i příjem z pronájmu bytu pro Jiřího. Některé banky dokonce akceptují jako uznatelný příjem i budoucí příjmy z pronájmu kupované nemovitosti.

V propočtu nebudu nijak řešit daňové odpisy, protože tato hypotéka není pro účely vlastního bydlení. Pokud by Penízkovi použili daňový odpis a nechali si ze zaplacených úroků snižovat daňový základ, mohli by se v budoucnu při daňové kontrole dostat do nepříjemné situace. Na druhou stranu mohou ale úroky použít do položkových nákladů daňového přiznání z příjmu za pronájem nemovitosti. V budoucnu lze příjem z pronájmu nemovitosti použít jako zdroj příjmů a to pomůže penízkovým zajistit další možnost na splácení hypotéky.

Vyberme si vhodné místo. Třeba lokalitu Milovice na Nymbursku. Jsou zde nově rekonstruované i vystavené byty, přímé spojení na Prahu a očekává se další rozvoj nemovitostí. Byt 2+1 velikosti 65m² se dá v této lokalitě zakoupit za 1.500.000,- Kč a to včetně provize pro realitní kancelář (zdroj sreality.cz).

Podle aktuální mapy nájmu se dá v této lokalitě pronajmout takový vybavený byt za 9.500,- Kč a více a to bez záloh za služby (zdroj sreality.cz). Na dostatečné vybavení bytu bohatě postačí 100.000,- Kč. Na to použijeme peníze z neúčelové části hypotéky. Celková výše úvěru pak bude celkem 1.600.000,- Kč

Samozřejmě můžete pronajímat i nevybavený byt a ušetříte tak čas i nervy s opravou a nákupem nového vybavení. Při pronájmu nevybaveného bytu ale počítejte s nižší částkou za pronájem. Hlavně vybavená kuchyňská linka je základ,

Při době splatnosti hypotéky 30 let a úrokové sazbě 2,5% vychází měsíční splátka úvěru 1.600.000,- Kč na 6.322,- Kč/měsíc. Pronájem dáme na 9.500,- Kč/měsíc a tím pádem nám každý měsíc po příjmu z pronájmu a zaplacení měsíční splátky hypotéky zůstane rozdíl 3.178,- Kč. Zaokrouhlíme to tedy na 3.150,- Kč každý měsíc do plusu. V každém bytovém domě se odvádí platba do fondu společných oprav. Předem si samozřejmě zjistíme, jaká je měsíční platba a zda se plánuje nějaká zásadní oprava a tím i navýšení této splátky. V našem případě jde o platbu 1.000,- Kč / měsíc. Tento náklad se dá uplatnit u zdanění pronájmu nemovitosti (viz níže). Z rozdílu splátky nám nyní zbývá 2.150,- Kč

Roční vyúčtování daní z pronájmu nemovitosti

Každý měsíc platí nájemce 9.500,- Kč, tj. za rok 114.000,- Kč. Tento styl příjmu má daňový paušál pro odpis 30%. Ze zbylých 70% proto odvádíme daň z pronájmu. V některých případech se ale vyplatí výpočet daně dle skutečných výdajů. Zde totiž můžete odepisovat úroky zaplacené do hypotéky (v prvních 5 letech jde v průměru o 37.700,- Kč/rok), dále náklady na auto (48.000,- Kč ročně, pokud auto používáme i soukromě), platby do fondu oprav (v našem případě 12.000,- Kč/rok) a skutečné náklady na opravy i nákup nábytku a vybavení. Ve výpočtu proto raději budeme uplatňovat skutečné náklady. Od ročního příjem z pronájmu odečteme zaplacené úroky, paušál na auto a jsme na částce= 16.300,- Kč. Je ale jasné, že během roku budete mít i další náklady na drobné opravy, dokoupení vybavení atd. Dejme tomu že půjde v průměru o částku 10.000,- Kč/rok. Takto se dostaneme na základ daně 6.300,- Kč a roční daň z příjmu za pronájem nemovitosti bude 945,- Kč (78,75 Kč/měsíc).

Jak využít zbylé peníze z pronájmu

Opět krátké shrnutí. Pronajímáme byt za 9.500,- Kč, měsíční splátka hypotéky je 6.322,- Kč. Každý měsíc platíme 1.000,- Kč do fondu oprav a odkládáme si 80,- Kč/měsíc na úhradu daně z pronájmu (Tu ale klidně můžete zaplatit najednou z poslední prosincové splátky). 9500-6332-1000-80= 2.088,- Kč zůstává každý měsíc navíc. Mírné zaokrouhlení na 2.100,- Kč je odpovídající.

Jak mít jistotu při splácení?

Vždy je lepší myslet na zadní kolečka a proto si první rok odkládáme celý rozdíl 2.100,- Kč na speciální spořící účet, který si k tomuto účelu zřídíme spořící účet zdarma třeba ZDE. Po roce tak máme k dispozici 25.200,- Kč jako okamžitou finanční rezervu. Nyní již tedy můžeme začít využívat rozdíl z pronájmu trochu více efektivněji.

Na tomto účtě můžeme mít uloženou i kauci od nájemce. Většinou jde o 2 až 3 násobek měsíčního najmu, tj dalších 28.500,- Kč.

Jak lépe využít zbývající peníze a zhodnotit je

Je nesmysl odkládat si peníze na spořící účet i nadále. Jelikož máme nyní dost času a zajistili jsme si pravidelný příjem, využijeme vhodný způsob zhodnocení, který s přihlédnutím k délce takovéto pravidelné investice přinese zajímavé zhodnocení. Jde hlavně o Otevřené podílové fondy, které používají peníze svých klientů ke vhodnému nákupu akcií, dluhopisů, nákupy nemovitostí atd. Tímto způsobem se dá dosáhnout ročního zhodnocení od 7% až do 12% (zdroj Conseq) Jak taková investice vypadá?

První rok jsme si odkládali peníze do rezervního fondu. Byt chceme dát Jirkovi k jeho 18 narozeninám. Měsíčně nám z pronájmu zůstává 2.100,- Kč a budeme takto hodnotit peníze po dobu 17 let.

Při pravidelném odkládání po dobu 17 let tak mají Penízkovi i s uhrazením všech poplatků k dispozici částku 886.928,- Kč (daň se zde neplatí) + peníze z roční rezervy hodnocené 0,5% ročně po dobu 17 let 27.088,- Kč (po uhrazení daně z příjmů). Celkem tedy 914.016,- Kč.

Podle splátkového kalendáře je v 18 roce splácení zůstatek úvěru 785.793,- Kč. Pokud tedy v tomto roce Penízkovi z úspor 914.016,- Kč zaplatí celou zbývající částku hypotéky, zůstane jim k dispozici 128.223,- Kč. To se jistě hodí Jiřímu na nové vybavení.

Nechci předbíhat, ale co asi tak udělá Jiří hned co si najde trvalý příjem? Správně. To samé co rodiče a třeba rovnou koupí i dva menší byty. A co když chce Jiří ještě studovat? Tak Penízkovy nevyplatí hypotéku a budou pokračovat ve splácení dál nebo hypotéku vyplatí a pronajímají byt dál. Mají tak měsíčně k dispozici mnohem více peněz a ty v průběhu studia (5 – 6 let) nechají opět zhodnocovat.

Chcete si nechat zhodnotit své úspory investicí do nemovitostí, ale nemáte čas ani náladu řešit nemovitost, opravy, nájemníky, placení daní za příjem z pronájmu atd? V tom případě je ZDE možnost zhodnocení 4,25% čistého výnosu každý rok

Co když….?

• Co když bude chtít Jiří bydlet jinde? – Buď byt prodá a koupí si vhodnější byt na jiném místě, nebo si byt ponechá jako zdroj příjmů a využije ho stejně jako jeho rodiče ke koupi nového bytu.
• Co když během splácení nastanou potíže? – máme přece připravenou finanční rezervu a pokud půjde opravdu do tuhého a nebude jiné vhodné řešení, mohou Penízkovi prostě byt prodat a zaplatit z prodeje zbytek úvěru.
• Co když bude potřeba nějaká nákladnější rekonstrukce? – Tak máme k dispozici okamžitou finanční rezervu. Pro větší opravy lze vybrat peníze z investice do Otevřených podílových fondů. Ve většině případů se ale vyplatí řešit to nějakým účelovým úvěrem. Vždy záleží na situaci.
• Co když budou s Jiřím problémy? – I to se stává. Dítě se dostane do špatné společnosti nebo se stane závislý na drogách atd. Pořád ještě je nemovitost i investice psána na Penízkovi. Proto se oni rozhodnou, zda byt předají Jiřímu nebo prodají a peníze použijí dle potřeby nebo si byt ponechají nadále, jako zdroj příjmů k jejich důchodu.
• Co když bude problém s nájemníky nebo je nemovitost daleko? – I zde je potřeba obezřetnost a prověření budoucích nájemníků. Úlevou mohou být specializované firmy, které pro vlastníky nemovitostí zajišťují prověřené nájemce, dbají o dodržování pravidelných plateb, mají dohled na nemovitost atd. Cena za tuto službu bývá kolem 10% z měsíčního pronájmu. O tuto částku tedy zkuste navýšit nájemné a máte po starostech.

Zásadní pravidla pro investici do nemovitostí splácenou pronájmem:

• vyberte si nemovitost ve vhodné lokalitě. Laciný byt v Chomutově Vám určitě nevydělá tolik, jako dražší byt poblíž Prahy
• Investici a nemovitost mějte vždy psanou na sebe. Nedočkáte se tak nepříjemného překvapení, kdy plnoleté dítě „zazlobí“ nebo pod vlivem třetí strany vybere peníze z investice nebo prodá nemovitost. Nebude totiž potřebovat Váš souhlas. Toto platí i pro stavební spoření.
• Prověřujte si nájemce. Nechcete přece řešit potíže s pozdním nájmem, počtu osob v bytě mimo stanovený limit atd. Pokud správu nemovitosti přenecháte specialistům, zajistí pro Vás vše potřebné, včetně kontroly plateb, opravy nemovitosti atd.
• Energie a služby raději přihlašuje a platí nájemce. Přece potom nebudete za někoho platit nedoplatky a řešit vymáhání.