Pokud vás láká investice do nemovitostí, můžete si udělat představu, jaké jsou vlastně nejčastější možnosti, výhody a nevýhody jednotlivých variant, které ve článku najdete. Jednotlivé možnosti jsem rozdělil postupně podle toho, kolik je potřeba peněz ke zvolené investici. Ne všechny investice jsou vhodné pro každého. U některých lze očekávat vstupní náklady, poplatky za správu a samozřejmě i zdanění výnosu. To ale neplatí pokaždé. Právě tyto poplatky jsou zásadní pro skutečné posuzování výhodnosti investice.
Nejčastější varianty pro investice do nemovitostí
Realitní fondy a pravidelná investice od 500 Kč/měsíc – již několik investičních fondů nabízí nepřímé pravidelné investice do nemovitostí, a to již od 500 Kč měsíčně. Je jasné, že čím menší pravidelné investice budou, tím nižší budou i výnosy. Očekávaný roční výnos takové investice bývá průměrně kolem 3%. Doporučená doba pravidelné investice se doporučuje aspoň 8 až 10 let. Pokud ale porovnáme dobu investice do realitního fondu a do podílových fondů, já vidím vyšší potenciál spíše v podílových fondech.
Realitní dluhopisy – Máte už nějaké úspory, které ale nestačí jako vlastní zdroje hypotéky, ale chcete je po určitou dobu zhodnocovat? Využijte zhodnocení ve dluhopisech. Není zrovna moc bezpečné investovat do emise, která se věnuje jen jedné službě nebo prodeji, z které pak jsou výnosy. Větší jistotou je rozdělení využití financích, vkládaných do dluhopisů. Právě proto je vhodné dopředu posoudit vhodnost a výhodnost dluhopisu. Já osobně pro klienty zajišťuji několik možností.
Pokud vás láká využít státní dluhopis Republika, tak vím o jistější a výnosnější variantě. Co říkáte na fixní zhodnocení 5% ročně, a to bez vstupních, správních i výstupních poplatků? prostě vám každý rok přijdou peníze na účet, a to již očištěné o 15% daň z příjmu pro stát. Neřešíte tedy ani daňové přiznání. Emise dluhopisů je na 5 let a první možný odkup je ve třetím a čtvrtém roce.
Investice do nemovitostí na pronájem – asi nejčastěji poptávaná varianta. Mezi lidmi panuje „dobrá rada“, že dnes stačí vzít byt na hypotéku, pronajmout ho a nechat si platit hypotéku. Kdyby to ale bylo opravdu tak jednoduché, aplikoval by to opravdu každý. Realita je ale úplně jiná a spousta natěšených investorů začátečníků na této variantě opravdu dost prodělalo. Právě proto je potřeba dopředu zvážit vhodnost nemovitosti, reálnost udržení si nájemce a samozřejmě splácení hypotéky.
Jaké jsou zde náklady a rizika: Vstupní náklady jsou spojené hlavně s vlastními zdroji (ideálně 20%) a poplatky za hypotéku, poplatkem na Katastru nemovitostí, úhradou 4% daně z nabytí nemovité věci (daň zrušena zpětně k 1.12.2019). Nezapomeňte na rekonstrukci, náklady se základním vybavením bytu a pravidelnou platbu do fondu oprav. Rizikem je samozřejmě neplatící nájemník, špatně zvolené místo a výše nájmu, kterou nelze jen tak měnit. Také rezervní fond na nečekané opravy je potřeba.
Dražby nemovitostí – zde už jsme opravdu na tenkém ledu, kde na vás číhá spousta rizik. Pokud tedy nemáte žádné zkušenosti, je potřeba si zajistit asistenci odborníka. Pokud půjdete na vlastní pěst, může se s velkou pravděpodobností stát, že přeplatíte za nemovitost, která bude v nižší ceně. I zde se musí počítat s náklady, jako je tomu při koupi nemovitosti na pronájem. Ne vždy máte před dražbou přístup do nemovitosti, takže ani nevíte, v jakém je stavu, a co tam původní vlastník odmontoval nebo naopak ponechal. Platit další peníze za odvoz nahromaděného odpadu nikdo z nás nechce. Uhradit kupní cenu po dražbě můžete i hypotékou. Nechte si spočítat hypotéku a získejte výhodnější podmínky nejen pro splácení.
Přímý výkup exekuce ještě před dražbou je také lákavá nabídka. Tedy pokud nevyplatíte jednu exekuci a na nemovitost se nezapíše další. Ano. I to se stává. Proto se také provádí lustrace vlastníka. Že nevíte jak na to? Spousta exekutorů spoléhá právě na tento způsob, jak vybrat více peněz od kupujícího. Taková neuvážená koupě se pak zbytečně prodraží. Koupi nemovitosti musíte řešit zároveň i s exekutorem. Vlastník nemovitosti s exekucí totiž nesmí nakládat se svým majetkem.
Výkupy pozemků a výstavba – Dostali jste se k zajímavé nabídce pozemku na výstavbu, který chcete koupit? Výborně. Gratuluji. Takže teď zajistit vše potřebné, připravit projekty na inženýrské sítě atd. Opět se vyplatí mít k sobě nějakého profesionála, nebo předat tip na tento pozemek a získat finanční odměnu bez práce.
Investice do nemovitostí v zahraničí – Menší realitní kanceláře a jejich makléři se začali zaměřovat i na investice do nemovitostí v zahraničí. Hlavně o mořská letoviska ve Španělsku, Chorvatsku a podobně. Na tento typ investice je potřeba mít vlastní zdroje v celé výši nebo vlastnit nemovitost v ČR, na kterou vložíte zástavní právo hypotéky. Vzhledem ke vzdálenosti tak musíte přenechat správu, dohled a vše spojené s nemovitostí agentuře nebo realitní kanceláři, která z toho pak má příjem z poplatku, strhnutého z nájmu.
Další investice do nemovitostí
Určitě časem narazíte i na další možnosti, jak investovat do nemovitostí. Někdo kupuje zemědělskou půdu nebo travnaté plochy a čeká na změnu územního plánu nebo užívání na stavební pozemky. Pro menší investice jsou k dispozici garáže. Za pár desítek tisíc si pořídíte garáže k pronájmu a postupně je hodnotíte.
