Myslíte si, že když kupujete nemovitost za hotové peníze, tak ušetříte? Ve většině případů jste bohužel na omylu, a je to jinak. V tomto článku se díky jednoduchým počtům sami přesvědčíte, že ušetřit při nákupu nemovitosti můžete v prvních pěti letech přibližně 100.000 Kč za každý jeden milion, za který nemovitost kupujete.

Nejde o žádné hazardování nebo spekulace, ale o běžně užívaný postup, který mým klientům zajistí bez práce peníze navíc. Prostě na 5 let jasně daný výpočet a postup, který vám vrátí tolik peněz, že vás už nebude trápit platba za daň z nabytí nemovité věci nebo provize realitní kanceláři. Stejně tak si můžete zajistit peníze na rekonstrukci nebo jakýkoliv další výdaj. A co je na tom nejdůležitější?

Využil jsem právě tuto variantu, která je ideální pro konzervativní klienty, kteří nechtějí hazardovat s penězi ani svým časem. Prostě v klidu a na jistotu.

Ze svého finančního rozpočtu a měsíčních příjmů domácnosti nezaplatíte ani korunu!

Jak to vlastně celé funguje a co pro to musíte udělat?

[sociallocker] Představte si, že máte v plánu koupit nemovitost, na které máte v bance uložené peníze. Je jedno, jestli z dědictví nebo z prodeje předchozí nemovitosti. Kupní cena nemovitosti je v uvedené kalkulaci 5.000.000 Kč. Ten samý případ se dá v určeném poměru použít i na levnější nemovitosti.

Pokud koupíte nemovitost za hotovost, máte nemovitost bez zástavy a nikde nic nedlužíte. Připravíte se ale o možnost nakládat s vlastními penězi efektivnější cestou. Jediné, co nákupem nemovitosti ušetříte, je roční úrok 2,39%, který je nyní obvyklý pro hypotéky bez dalších podmínek. Vaše peníze ale mohou pohodlnou cestou vydělávat 5% ročně. Navíc od státu získáte daňovou úlevu ze zaplacených úroků. Určitě vás napadlo, že na splácení hypotéky nemáte sílu ani peníze ze svých příjmů, protože se nechcete nijak omezovat. Ani nemusíte, protože jak jsem již psal, ze svého rodinného rozpočtu nemusíte dát ani korunu ze svého. Vše se totiž splácí z nastaveného systému, který vám po dobu 5 let generuje zisky na splácení hypotéky. Banka si sama strhává splátky a jediné, co budete muset jednou za rok udělat, je donést potvrzení o zaplacení úroků z hypotéky vaší účetní.

Nastavil jsem výpočet tak, že využívá klasickou hypotéku a realitní dluhopisy. Ty nejsou rizikové jako klasické korporátní dluhopisy, vydávané na jeden účel. Realitní dluhopisy použité ve výnosu mají minimálně 4 hlavní zdroje příjmů. Tím se získá fixní roční úrok 5%, který po zdanění dělá 4,25%. Samozřejmě lze použít i jiné dluhopisy s lákavějším výnosem nebo jiný systém zhodnocení. Zde je ovšem potřeba zvážit rizika, potřebnou dobu ke zhodnocení a hlavně poplatky. Já zvolil jistotu výnosu a realitní dluhopisy M&M holdingu, kde je fixní úrok, dluhopisy jsou od největší realitní společnosti a mají rozložené zdroje pro zhodnocení. A poplatky? Nejsou. Ani vstupní, ani za správu účtu a ani výstupní poplatky. Prostě jen státu odvedete daň z výnosu a hotovo.

Jak to vlastně celé probíhá

Na nemovitost v ceně 5.000.000 Kč zajistím hypoteční úvěr ve výši 2.600.000 Kč. Ze svého pak doplatíte 2.400.000 Kč a nemovitost je Vaše. Z rozpočtu na koupi vám zůstane 2.600.000 Kč. Na běžný účet v bance, kde budete splácet hypotéku, si vložíte 200.000 Kč. Zbývající 2.400.000 Kč použijete na dluhopisy.

Tabulka 1: Jak je nastavená hypotéka a kolik se platí

Ještě pořád mezi lidmi panuje neznalost ohledně toho, jak vlastně funguje hypotéka. Občas má někdo problém s tím se zadlužit. Vy ale takto ve skutečnosti máte na zaplacení dluhu. Jen ale své peníze využíváte chytřeji než ostatní, co je utratili za nemovitost.

V první tabulce vidíte propočet hypotéky se splatností 30 let. Fixace je na 5 let, abyste mohli hypotéku doplatit a využít výnos z dluhopisů na 5 let. Samozřejmě můžete pokračovat dále, nebo nastavíme systém již od začátku na delší dobu. V tabulce jsou i zůstatky hypotéky v průběhu prvních 5 let. Co je ale potřeba zmínit, je kolonka Součet úroků/rok. To je součet všech zaplacených úroků, ze kterých se vám pak vrátí 15%. O tyto zaplacené úroky si totiž snižujete svůj daňový základ a tím pádem neplatíte daně.

Výnosy z dluhopisů – co vlastně vydělává

Tou podstatnou silou, která je ve výpočtu využita, jsou realitní dluhopisy. V současné době už je vydaná druhá emise a takto je v plánu pokračovat i nadále každý rok. Každá emise dluhopisů je na 5 let. Právě proto jsem i fixaci hypotéky nastavil na 5 let.

Jaké je zhodnocení z dluhopisů? Z vložené částky 2.400.000 Kč máte každý rok čistý výnos 102.000 Kč (2.400.000 Kč x Fixní úrok 5% = 120.000 Kč -15% daň z příjmu = 102.000 Kč). Tento výnos vám automaticky přijde každý rok na účet, který si nastavíte.

Tabulka 2: Pohyby na účtu ke splácení hypotéky – Jak to celé vychází v číslech

V druhé tabulce uvidíte pohyby na běžném účtu, na který jste na začátku vložili 200.000 Kč, a ze kterého si banka sama strhává peníze na hypotéku (ročně 121.501 Kč). Máte zde i orientační informaci, kolik jste zaplatili na úrocích, protože z toho si na účet necháte poslat i vrácené daně za zaplacené úroky. Každý rok v prosinci přijdou pravidelné výnosy z dluhopisu. Výnosy jsou již po zaplacení daně z příjmu. V každém sloupci pak máte roční pohyby po dobu 5 let. Jak jsem řekl, hypotéka se splácí sama z peněz odložených na běžném účtu, a vy se o nic nestaráte.

Jak v konečném součtu pohybu na účtu vidíte, po 5 letech na něm zůstane 146.379 Kč. Na účet vám po ukončení platnosti dluhopisu automaticky přijdou peníze použité na dluhopis (2.400.000 Kč). Tím pádem budete mít na bankovním účtu k dispozici celkem 2.546.379 Kč. Zůstatek hypotéky je po 5 letech 2.285.067 Kč. Pokud tedy odešlete mimořádnou splátku na zaplacení celé hypotéky, tak vám na bankovním účtu zůstane 261.312 Kč.

I když odečtu 2.000 Kč poplatek na katastru nemovitostí za výmaz zástavní smlouvy, tak máte oproti koupi nemovitosti za hotové uhrazenou celou kupní cenu, nic nedlužíte a k dispozici máte něco málo přes čtvrt milionu, aniž byste museli dát nějaké peníze navíc, nebo třeba navíc pracovat.

Co s penězi po 5 letech? Jsou to Vaše peníze a je jen na vás, jak je využijete. Můžete doplatit hypotéky a zbytek peněz použijete na cokoliv. Stejně tak ale můžete peníze znovu použít na zhodnocení a vydělávat tím další peníze navíc, opět bez práce. Peníze můžete použít i jako vlastní peníze do hypotéky na byt k pronájmu. Ten vám díky placenému nájmu zajistí splácení hypotéky a až vyrostou vaše děti, tak budou mít za několik let vlastní bydlení nebo peníze do začátku z prodeje nemovitosti, kterou za vás zaplatili ostatní.

Zajímá vás, jaké jsou možnosti právě pro Vás? Kontaktujte mne a já zajistím vše potřebné od vstupní konzultace přes kalkulaci nákladů a výnosů, až po kompletní servis výhodnější hypotéky.

[fc id=’42‘][/fc]

Už jste si nemovitost za hotové koupili? I tak si můžete vydělat

Pokud jste už nemovitost za hotové koupili, je zde možnost, jak získat peníze stejným způsobem. Toto je v některých případech možné až 3 roky nazpět. Vždy je ale potřeba nechat si dopředu spočítat očekávané náklady a celkový výnos. Díky tomu pak i vy získáte peníze, o které jinak koupí nemovitosti za hotové přijdete.

Doplňující informace:

• Splácení hypotéky je na dobu 5 let, tj. platnost aktuální emise dluhopisů. Emise dluhopisů ale vychází každý rok. Tím pádem nejste limitováni a fixaci hypotéky si nastavíte na delší dobu.
• Proč jsem peníze z výnosu nepoužil na mimořádné splátky? Protože je potřebujete ke splácení hypotéky. Případný zůstatek, který by po rozložení peněz na splátky ale neposkytne tak razantní rozdíl.
• Ve výpočtu není uvedena úhrada daně z nabytí nemovité věci. Tu platíte v obou případech. V tom druhém si na ní ale zajistíte peníze. To je dost velký rozdíl, že.
• Výhoda celého postupu je také ta, že peníze na doplacení zůstatku hypotéky máte již od tří let k dispozici a můžete jí kdykoliv doplatit. Proč to ale dělat, když tím nic neušetříte.

[/sociallocker]

Jak vidíte, ve článku je přesně popsáno to, co jsem uvedl na začátku. Tím, že si koupíte nemovitost za hotové, proděláte své peníze a připravíte se i o další možnosti v budoucnu. Ty můžete ale využít, pokud využijete stejnou možnost, jakou využívají moji klienti a klienti realitních kanceláří, pro které zajišťuji hypotéky při prodeji nemovitostí.