Zrušení daně z nabytí nemovitosti a úprava daňových odpisů

Naposledy upraveno 30.4.2020 ve 20:30: Dnes v podvečer na tiskové konferenci oznámila ministryně financí Alena Schillerová, že dochází ke zrušení daně z nabytí nemovitosti. Tuto daň jste doposud platili při koupi nemovitosti, vyjma novostavby nebo družstevní podílu. Během posledních let už podala opozice hned několik návrhů pro zrušení této daně. Vždy bezúspěšně a dokonce i sama Alena Schillerová byla proti zrušení této daně. Není divu. Z každého milionu kupní ceny nemovitosti totiž platíte státu 40.000 Kč, a to už jsou opravdu velké peníze. Šlo o zásadní náklad, pokud jste si nechali spočítat hypotéku a vše s ní spojené.

Alena Schillerová v počátku března svým prohlášením o záměru zrušit tuto daň zásadně zpomalila realitní trh. Lidé totiž vyčkávali s nákupem nemovitosti, protože bylo celkem reálné, že by ušetřili za platbu daně.

Když se tedy zruší daň z nabytí nemovitých věcí, je to jistě přínosné, a to hlavně pro mladé zájemce o hypotéku. Ušetří tak dost peněz. Samozřejmě na tom vydělají i investoři, kteří postupně nakupují nemovitosti, a tato daň pro ně je jedním z podstatných nákladů, které si ale mohou započítat do nákladů při danění výnosu z pronájmu.

Také bych moc nepočítal, že to bude mít vliv na ceny nemovitostí, protože prodávající už nebudou zvažovat náklad kupujících s daní z nabytí a klidně o to zvednou cenu, aby se „dalo kam zlevnit“. Uvidíme.

Zrušení daně z nabytí nemovitosti přináší návrh na nulový daňový odpis u nové hypotéky od ledna 2022

Součástí plánovaného návrhu ministryně financí je i další plánované omezení. Zrušení daně z nabytí nemovité věci bude doprovázet zrušení daňových odpisů u hypotéky. Ty si zatím může uplatnit každý, kdo splácí hypotéku pro plnění svých bytových potřeb. Každý rok se klientům formou daňových úlev vrátí přibližně jedna měsíční splátka nebo její podstatná část.

Zrušení možnosti uplatňovat daňové odpisy bude platit pouze pro nové hypotéky, podepsané po 1.lednu 2022U refinancování hypotéky podepsané před rozhodným datem o daňový odpis také nepřijdete

O kolik přijdete při zrušení daně z nabytí nemovitosti spolu s nemožností daňových odpisů hypotéky?

Vyplatí se daňový odpis více než zrušená daň z nabytí nemovitých věcí? Podíváme se na to v číslech. Ve výpočtu vycházím z ceny nemovitosti 2.300.000 Kč. To je aktuální cena bytu 3+1 u nás v Nymburce. Zrušením daně z nabytí tedy ušetříte 2.300.000 x 4% = 92.000 Kč.

Při splácení hypotéky je ideální mít naspořeno 20%. Hypotéka tedy bude 80% z 2.300.000 Kč = 1.840.000 Kč. Doba splatnosti 30 let a úrokovou sazbu ponechám aktuální, a to po celou dobu splácení. Dá se samozřejmě očekávat, že se bude měnit. Nyní ale vypočítám očekávanou minimální úsporu, o kterou lze zrušením daňových odpisů přijít. Berte to tedy orientačně.

Během celé doby splácení 30 let podle uvedených parametrů zaplatíte na úrocích přibližně 739.555 Kč. Daňový odpis vám zajistí návratnost částky 15% z této sumy. Zrušením daňových odpisů proto přijdete minimálně o 118.328 Kč, a to nezohledňuji vliv inflace na vývoj peněz vyplácených z daňových odpisů.

Zrušení daně z nabytí nemovitosti a zároveň i daňových odpisů, nebude mít pro osoby splácející hypotéky až takový efekt, jak to vypadá. Sice na začátku ušetří 92.000 Kč, ale během splácení přijdou o 118.328 Kč. Jestli vás napadlo, že si ty peníze z ušetřené daně dají na zhodnocení a získají tím mnohem víc, tak je potřeba se zamyslet, jestli spíše peníze nebudou použity na vybavení a podobně.

Kdo vlastně vydělá na zrušení daně z nabytí nemovitosti?

Ideální varianta je samozřejmě zrušit daň z nabytí, a ponechat možnost si odepsat úroky z daní. Tím získají lidé více úspory. Při zrušení obou variant na tom pak vydělají spíše investoři, kteří kupují byty na pronájmy. Ti totiž nebudou muset platit daň z nabytí a pravděpodobně si i zaplacené úroky dají do položkových nákladů. To je totiž něco jiného, než daňový odpis na hypotéce. Tím pádem ve schváleném návrhu ministryně financí Aleny Schillerové nepomáhá změna tolik podpoře vlastního bydlení, ale více investorům.

Já osobně bych pro své klienty uvítal jen zrušení daně z nabytí, a to klidně i s omezením na jednu vlastněnou nemovitost.