I když je pořád ještě možnost financovat nemovitost ze 100% kombinací úvěrů, tak je vždy výhodnější mít k dispozici vlastní peníze, které se v žádostech na hypotéku označují jako „vlastní zdroje„. Ne každý má ale možnost využít naspořené peníze v potřebné výši a proto jsem pro vás připravil orientační porovnání pro nákup nemovitosti hypotékou pomocí 100% financování a to kombinací dvou základních variant. Výpočet je platný podle aktuálních podmínek k 22.3.2018 a je vypočten podle jednotných parametrů. Jednotlivé podmínky k financování a odchylky v úrokové sazbě jsou samozřejmě možné. Vycházím z aktuální průměrné úrokové sazby bank a to bez přihlédnutí k probíhajícím akcím.
Nastavil jsem fixaci úrokové sazby na 5 let. Vím, že pro 80% LTV se i přes vyšší úrokovou sazbu vyplatí delší fixace, ale nám jde teď o srovnání nákladů za stejné období.
Parametry hypotéky pro výpočet porovnání
Koupě bytu 3+1 v ceně 1.900.000,- Kč. Manželé (on 35 let, ona 28 let), mají měsíční příjem domácnosti 25.000,- Kč a 18.500,- Kč (oba zaměstnanci), dvě děti 6 a 13 let. Rodina má k dispozici vlastní peníze na úhradu daně z převodu nemovitosti ve výši 4% kupní ceny. Ve výpočtu nejsou uvedeny případné náklady za poplatky, odhady atd.
V konečném výpočtu budu řešit to podstatné. Tj. celkový rozdíl v nákladech při splácení v prvním období fixace. Ano, dalo by se řešit, kolik budou náklady celkové, ale po první fixaci už se mění úrokové sazby a výše LTV hypotéky. Použitý neúčelový úvěr se dá vyplatit případným navýšením řádného úvěru atd. Proto by bylo porovnání při celkové době splácení zkreslené. Pro lepší porovnání máte k dispozici následující kombinace úvěrů. Schválně. Myslíte si,že je výhodnější si vzít poměr vyšší hypotéku 90% a nižší nezajištění úvěr 10%, nebo nižší hypotéku 80% a vyšší částku na nezajištěný úvěr 20%?
Financování 100% úvěrem pomocí dvou kombinací
Hypoteční úvěr s dofinancováním jiným úvěrem bez zajištění nemovitostí. Ne každá banka toto umožní, ale ještě pořád zde tato možnost je. Pro tento případ máte k dispozici dvě základní kombinace rozložení mezi dva úvěry.
Financování 90% hypotékou a 10% účelovým úvěrem
Hypoteční úvěr 90%: 1.710.000,- Kč, očekávaná úroková sazba: 3,47% = měsíční splátka: 7.650,- Kč
- Zůstatek k datu fixace: 1.533.028,- Kč
- Odesláno celkem: 459.000,- Kč
- Náklady na úrocích (po daňovém odpočtu): 239.727,- Kč
Úvěr na dofinancování: 190.000,- Kč,-, očekávaná úroková sazba: 5,57% = měsíční splátka: 1.415,- Kč
- Zůstatek k datu fixace: 155.095,- Kč
- Odesláno celkem: 86.800,- Kč (vč.poplatku 1.900,- Kč)
- Náklady na úrocích (po daňovém odpočtu): 42.441,- Kč
Celková měsíční splátka obou úvěrů: 9.065,- Kč
Financování 80% hypotékou a 20% účelovým úvěrem
Hypoteční úvěr 80%: 1.520.000,- Kč, očekávaná úroková sazba: 2,47% = měsíční splátka: 5.982,- Kč
- Zůstatek k datu fixace: 1.337.960,- Kč
- Odesláno celkem: 358.920,- Kč
- Náklady na úrocích (po daňovém odpočtu): 150.363,- Kč
Úvěr na dofinancování: 380.000,- Kč, očekávaná úroková sazba: 5,57% = měsíční splátka: 2.829,- Kč
- Zůstatek k datu fixace: 310.190,- Kč
- Odesláno celkem: 172.540,- Kč (vč.poplatku 2.800,- Kč)
- Náklady na úrocích (po daňovém odpočtu): 84.882,- Kč
Celková měsíční splátka obou úvěrů: 8.811,- Kč
Jaký je tedy konečný výsledek porovnání?
Pokud si vezmete méně na hypotéku (80%) a více na spotřebitelský úvěr (20%), zaplatíte oproti první variantě na celkových splátkách o 15.240,- Kč méně a zůstatek dluhu bude po první fixaci o 39.973,- Kč nižší. To vše díky rozložení úroků při splácení. Ve variantě 80% LTV totiž na celkových úrocích ušetříte přibližně 47.000,- Kč
Zdroj obrázku: Designed by Freepik
