Jednou z poslední fáze výkonu exekuce na nemovitosti je její dražba nařízená exekutorem. Dlužníkovi se bohužel nepovedlo zajistit vyplacení pohledávky a tím pádem exekutor přistoupil ke zveřejnění dražební vyhlášky. I teď je ale možnost, jak zastavit dražbu nemovitosti rychle a efektivně. Nepřijdete tak v průměru až o 340.000 Kč, což jsou dost velké peníze, kvůli kterým je dobré se začít starat o záchranu situace, která sice vypadá beznadějně, ale dá se řešit.
Pokud totiž dlužník nechá zajít vše až tak daleko, jen si tím ublíží ještě více, protože je možné, že dražba nepokryje všechny závazky a náklady, takže bude i nadále v exekuci. Jak je to možné? Exekuce a dražba nemovitosti jsou jedním ze silných nastrojů, jak z dlužníka dostat peníze. Bohužel se na tom zasadně přiživí exekutor svými poplatky a stát s úhradou DPH.
Exekutor vyhlašuje dražbu, kdy vyvolávací cena začíná na 2/3 znaleckého posudku. Ten je většinou o dost nižší, než je reálná tržní cena nemovitosti. Pokud přece jen někdo v dražbě bude přihazovat, tak se málokdy dostane aspoň na 70% reálné tržní hodnoty.
Je to z toho důvodu, že se mu pak dražba většinou nevyplatí, protože mu hrozí obstrukce s vyklízením, a očekává i náklady na rekonstrukci a opravy. Při financování hypotékou mu navíc vzrostou náklady na předhypoteční úvěr.
Jak zastavit dražbu nemovitosti a nepřijít o další peníze
Zkusme si to raději dát do čísel, která jsou pro vás určitě důležitější. Dlužník má exekuci, kdy je po něm vymáhán dluh ve výši 1.500.000 Kč. Vlastní nemovitost, takže do dražby jde byt, který má reálnou tržní cenu 2.500.000 Kč. Kdybychom vycházeli z toho, že se cena během dražby dostane aspoň na 75% tržní ceny, tak bude nemovitost vydražena za 1.875.000 Kč. Dluh je 1.500.000 Kč, takže z dražby zůstane 375.000 Kč. Teď ale nastane ta nepříjemná část.
V případě vymožení peněžitého plnění ve výši 1 500 000,- Kč činí odměna exekutora 225 000,- Kč plus DPH 47 250,- Kč. Celkem tedy 272 250,- Kč. Další náklad je s dražbou, kdy exekutorovi vzniká nárok na odměnu 5% + DPH z vydražené částky (tato odměna může být až 10%). Tím pádem 1.500.000 x 5% = 75.000 + 15.750 = 90.750 Kč. Ze zůstatku dražby 375.000 Kč si tedy exekutor ponechá minimálně 272.250,- + 90.750,- = 363.000 Kč. Zůstatek pro vyplacení dlužníkovi se nám tedy zmenšil na pouhých 12.000 Kč.
Pokud by ale dlužník nemovitost prodat za 85% tržní ceny, což je dosažitelná částka při výkupu u exekucí tak bude prodáno za 2.125.000 Kč. Exekutor si strhne odměnu 225.000,- Kč pouze za vymoženou částku + DPH 47.250,- Kč, takže prodeje bude zůstatek pro původního dlužníka 352.750 Kč.
Sami tak vidíte dost podstatný rozdíl, kdy dlužník postižený exekucí na nemovitosti s velkou pravděpodobností přijde ve dražbě o dost velkou částku.
Jak oddálit dražbu nemovitosti? Tady občas pomůže splátkový kalendář. Nikdy ale nemáte jistotu, že exekutor stejně k dražbě přistoupí.
Je několik variant jak zastavit dražbu nemovitosti, ale úplně ideální situace je, když ještě není dražební vyhláška na nemovitost. V tomto případě se dá využít vyplacení exekuce prodejem nemovitosti za mírně poníženou tržní cenu. Jak prodat byt s exekucí? Zde se pohybujeme kolem prodejní ceny ve výši 70 – 85% skutečné tržní hodnoty. Proč? Protože kupující vstupuje do rizika s převodem nemovitosti, kdy není jisté, že na nemovitost nebude zapsána další exekuce během převodu, a také s možným rizikem při předání nemovitosti, kdy nechce původní vlastník opustit nemovitost, nebo jí v tom horším případě ještě znehodnotí tím, že demontuje vybavení, zásuvky, vodovodní baterie atd.
V této variantě pak dlužník sice nemá nemovitost, ale zůstane mu dost peněz na nový start, takže si v klidu najde nájem, a postupně si zase buduje majetek. I když to tak pro dlužníka nevypadá, tak jde o nejlepší řešení, protože se tak zbaví svých závazků předchozích i budoucích a s velkou pravděpodobností si do pár let znovu zajistí situaci pro vlastní bydlení. Zaplacení exekuce před dražbou je nejlevnější variantou. Jak na to?
Díky svému dlouholetému působení na hypotečním a realitním trhu mám k dispozici několik investorů, kteří jsou připraveni zajistit výkup nemovitosti opravdu rychle. Mají totiž k dispozici hotovost, takže se vše dost urychlí.
Jak zastavit dražbu nemovitostí díky nebankovní společnosti
Další, ovšem nákladnější variantou je vyplacení exekuce nebankovní půjčkou. Nebankovní společnosti nemají tak přísná kritéria pro poskytnutí úvěru, ale to je pak na úkor vyšší úrokové sazby a případných poplatků za rychlé čerpání, opožděné platby atd. Jde možná o další variantu jak zastavit nedobrovolnou dražbu nemovitosti ještě než k ní dojde, a jak vyplatit exekuci, ale počítejte s tím, že nebankovní společnost poskytuje úvěry většinou do 60% ceny dle jejich vlastního odhadu.
Následné splácení tohoto závazku je pak náročné pro finanční rozpočet domácnosti. Je proto potřeba s tím počítat. U této varianty zastavení dražby nemovitosti ale máte v průběhu následující doby další možnosti hledat si kupujícího. Když ale pak porovnáte nejen zaplacené úroky, ale hlavně i poplatky, tak se jen stěží dostaneme na sumu, kterou zajistí odkup nemovitosti v předchozím řešení.
Jak zastavit dražbu nemovitosti insolvencí
Dlužníka jistě napadla možnost vstoupit do insolvence. To ale neznamená, že se jeho nemovitost neprodá v insolvenci jen o něco později, pokud nebude pokrytá pohledávka za dluhem a náklady. Obzvláště pokud podá u insolvenčního správce věřitel požadavek na prodej nemovitosti. Pak se už jen vyhlašuje prodej/dražba, a stejně dojde na prodej nemovitosti. Klasickou dražbu exekutorem tak sice zastavíte, ale celkový prodej nemovitosti jen o něco oddálíte a prodražíte.
Nenechte se připravit o Vaše peníze exekucí! Odešlete vyplněný formulář hned teď a uvidíme, co ještě a jak se dá zachránit.
