Jak na hypotéku a neztratit při tom čas, peníze a nervy? Tentokrát si popíšeme, jak vlastně probíhá takové vyřizování hypotéky od podání žádosti až po její konečné splacení. Hypotéka totiž není jen o tom, že podáte žádost a pak jen přijdete do banky podepsat úvěr. I když teď mi dochází, že pro moje klienty, v rámci služeb, které poskytuji, to tak vlastně je. Všechny ostatní úkony a náležitosti za ně totiž dořeším já. Přiblížíme si tedy předpokládaný postup, který při zprostředkování hypotéky svým klientům poskytuji.
Hypoteční specialisté dodržují v podstatě obdobný postup, jak na hypotéku , který se může lišit v různých detailech. Výhoda spolupráce se mnou je v rychlosti zpracování a přesnosti dat a kalkulací. V podstatě už na první schůzce víme, jaká varianta bude vhodná. To je právě ta výhodná a jednoduchá varianta. Ušetřím vám peníze, čas i nervy s doplňováním podkladů pro banku.
Samozřejmě si můžete jít do banky zajistit hypotéku sami. Následující seznam je ale potom čistě jen na vás a veškeré úkony, které nejsou poskytnuty bankou, musíte doložit, splnit a předat bance a dalším úřadům. Pokud mluvím o bance či poskytovateli, mám na mysli nejen banky jako takové, které poskytují úvěry na bydlení, ale také stavební spořitelny.
Tentokrát půjde o opravdu delší čtení jak na hypotéku, a to některé pasáže podám zkráceně. Vy ale naprostou většinu z tohoto seznamu nemusíte řešit, protože je za vás zajistím já.
Jak na hypotéku krok za krokem
Sjednání termínu schůzky – Máte na rozhodnutí ohledně hypotéky dost času a nikam nespěcháte? Tomu rozumím, ale takové rozhodnutí vás každý další den může stát peníze navíc za vyšší úrokovou sazbu, nebo i případně ztíží / znemožní získat hypotéku podle aktuálních podmínek jednotlivých bank, nemluvě o regulaci ČNB. Proto nedoporučuji odkládat první schůzku. Budete jen sami proti sobě.
První schůzka – seznámení s klienty: Na první schůzce s klienty proberu jejich požadavky a představy. Zároveň vše probereme, uzpůsobíme do reálného provedení a dohodneme si základní strategii, jak budeme postupovat a kdo zajistí jaké podklady.
Analýza možností, kalkulace variant a výběr poskytovatele úvěru – Na základě získaných podkladů připravím (i na místě) první kalkulace a nabídky jednotlivých poskytovatelů. Podle toho také vybereme prvního vhodného poskytovatele. Samozřejmě přihlížím i k domovské bance klientů, ale ne vždy je z domovské banky dána nejlepší nabídka.
Podání žádosti – s klienty připravím první žádost, která nám slouží jako odrazový můstek. Už víme, která banka má aktuálně nejlepší nabídku, jaké se dají očekávat náklady a proto spustíme první oficiální krok formou nezávazné žádosti. Díky tomu se banka podívá na registry, které kontroluje u všech žadatelů. Před schůzkou si mohou klienti zajistit vlastní výpisy z bankovního i nebankovního registru (www.kolikmam.cz), ale banky sledují i další registry, o kterých často nemáte ani ponětí. Tím pádem stejně jdeme do registrů.
Stejně tak na schůzce řešíme splácené závazky, a pokud jsme v ne zrovna výhodné pozici pro vyjednávání, vyřešíme nejdříve refinancování těchto úvěrů, a to klidně i do hypotéky. Ulevíte si tak na měsíční splátce a pro banku nebudete méně bonitní. Navíc musíme splnit i nové podmínky regulace hypoték od ČNB.
Zajištění protinabídek – Banka nám po scoringu klienta potvrdí nabídku a kalkulaci úrokové sazby. Díky tomu máme minimálně na 30 dnů garantovanou sazbu. Tuto garanci v některých případech mohu svým klientům zajistit i bez podané žádosti. To se hodí zejména když se plánuje růst úrokových sazeb. Dostávám totiž v předstihu upozornění a mohu tak úrokovou sazbu pro klienty „zmrazit“.
Je důležité vědět, že úroková sazba není jediným a hlavním rozhodujícím parametrem. Pro klienty zajišťuji celkové posouzení nákladů v prvním období zvolené fixace a očekávané náklady při splácení hypotéky. Pro porovnání první fixace je tedy potřeba přihlížet k celkovému RPSN úvěru.
Dokládání podkladů k žádosti – Zvolený poskytovatel úvěru chce samozřejmě potřebné podklady k hypotéce. Jde o potvrzení příjmů, výpisy z bankovních účtů, kam chodí peníze, informace o kupované nemovitosti a také její odhad pro posouzení vhodnosti zástavy. U podnikatelů se dokládá bezdlužnost a podle typu financování, podle žadatelů a jejich příjmů a podle dalších podmínek si pak banka nechá předložit další podklady. Nejčastěji jde o rezervační smlouvu, návrh kupní smlouvy atd. Další doklady si pak může vyžádat schvalovatel úvěru, ale to pouze tehdy, když jsou nějaké pochybnosti.
Komunikace s prodávající stranou pro sjednání, doplnění či úpravy podmínek kupní smlouvy je také potřeba. Musí se pevně stanovit hlavně postup a termíny úhrady peněz do úschovy a podmínky jejich vyplacení prodávajícím. Právě proto se předkládá bance návrh kupní smlouvy, aby mohla podat připomínky a požadavky. Podle návrhu také nastavuje vlastní podmínky čerpání. Klientům nikdy nedoporučuji vyplácet peníze na účet prodávající strany, dokud na ně není přepsána nemovitost.
Návrh úvěrové smlouvy a podmínky čerpání – Po dodání všech podkladů probíhá v bance schvalování úvěru a příprava úvěrových smluv. Ty se doplňují i podle konečného znění kupní smlouvy a dohodnutého způsobu vyplacení peněz. Pro některé varianty zajišťuji podpisy úvěrové smlouvy u klientů nebo na místě dohody, a to i mimo otevírací dobu banky. Častokrát i o víkendu nebo večer po návratu klientů z práce. Nemusíte si tak brát dovolenou.
Založení bankovního účtu pokud je hypotéka poskytnuta jinou bankou, než kde máte účet. Účet vám mohu založit nebo se o to postará banka. U některých variant lze splácet z vašeho účtu v jiné bance.
Plnění podmínek čerpání – každá úvěrová smlouva obsahuje tzv. podmínky čerpání a teprve po jejich splnění banka vyplatí peníze dle kupní smlouvy. Základní podmínky jsou vložení zástavní smlouvy na katastr, pojištění nemovitosti, která je bance poskytnuta do zástavy a potvrzení o zaplacení vlastních zdrojů z kupní ceny.
Zástavní smlouva je ve většině případů podepisována současným majitelem, tím pádem prodávající stranou. Podáním návrhu na vklad zástavní smlouvy se pak dá úvěr čerpat rychleji. Pokud se čerpá až na základě zápisu zástavní smlouvy, protáhne se vše o přibližně 1 měsíc.
Čerpání úvěru – Podmínky čerpání jsou tedy splněny a peníze jsou z banky odeslány na účty uvedené v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o bankovní / notářské / realitní úschově. Teď už se jen čeká na splnění podmínek kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Jde většinou o zápis kupujících do katastru nemovitostí.
Následné podmínky po čerpání úvěru – Pokud byla na kupované nemovitosti vložená jiná zástavní smlouva z hypotéky, kterou měli prodávající, musí jí do 60 dnů nechat odstranit. Další podmínkou bývá zástava pojistné smlouvy (dříve vinkulace) pro případ pojistného plnění.
Splácení úvěru – To, že se hypotéka nastavuje na maximální dobu splatnosti má svůj důvod. Díky tomu pro vás totiž dokáži zajistit vysokou úsporu při splácení, a to až 140.000 Kč na každém milionu úvěru.
Mimořádná splátka hypotéky je sice jednou z možností, jak zaplatit hypotéku dříve. Je ale potřeba zvážit, jestli se mimořádná splátka opravdu vyplatí. Zbytečně se totiž připravujete o své peníze, které můžete výhodněji zhodnotit, zaplatit z výnosu rozdíl u úroků z hypotéky a ještě vám zůstanou peníze. Nevíte, jestli se vám vyplatí nebo nevyplatí mimořádná splátka? Kontaktujte mne.
Refinancování hypotéky v období fixace je příležitost si zajistit výhodnější podmínky pro další období fixace. Zajistit lepší úroky si můžete 2, někdy i 3 roky dopředu. Při fixaci můžete i měnit parametry hypotéky, jako její splatnost, dlužníky, předmět úvěru atd. Vždy je ale potřeba si dopředu zajistit potřebné podklady a probrat své plány. S tím vám pomůže hypoteční poradce.
Zaplacení hypotéky – po kompletním zaplacení hypotéky vám banka zašle souhlas s výmazem zástavního práva. Tím pak na Katastru nemovitostí zrušíte tento zápis na nemovitosti.
Nenašli jste zde potřebnou informaci? Zašlete svůj dotaz k podmínkám financování, k hypotéce nebo mým službám. Pro právní dotazy ale využijte odborníka přes právo.
