Myslíte si, že se dnes ještě nevyplatí kupovat nemovitost, a raději čekáte, kam až to klesne? Koupě nemovitosti je dost zásadním krokem, a každý by si měl promyslet výhody a nevýhody vlastnictví nemovitosti. Při rozhodování je ale potřeba zapojit mnohem více, než jsou emoce. Nadšení z vlastního bydlení se totiž může změnit ve zklamání z povinnostmi a náklady, které jsou spojené s koupí a vlastnictvím bytu nebo domu.
Právě proto je potřeba řešit vše s někým, kdo vám k tomu řekne i to, co si třeba neuvědomujete nebo si nechcete připustit, jako možnou situaci nebo riziko. To je právě důvod, proč se na mě obrací čím dál více zájemců o vlastní bydlení, a to nejen formou koupě nemovitosti, ale kupodivu i při nájemním bydlení, protože v nájmu určitě nejste svobodní. V některých situacích jste na tom spíše v horší pozici, než když splácíte hypotéku. Že to není možné? Věřte, že ano. Už několikrát jsme to s klienty řešili.
Nejčastější omyly u koupě nemovitosti v roce 2023
Během své praxe ve světě financí a realit už jsme měl spoustu možností, příležitostí a situací, abych dokázal posoudit situaci na základě faktů, statistiky a čísel. Jen tak se dá rozumně a bezpečně posoudit výhodnost nebo nevýhodnost. Také se nemůžete při rozhodování soustředit pouze na jeden faktor. Zkuste si proto dát dohromady následující základní parametry:
1) Vysoké úrokové sazby
Nechali jste si spočítat hypotéku, a přijde vám měsíční splátka vysoká? Aktuální úroková sazba bez dalších služeb okolo, vychází v lednu 2023 na 5,79%. Možná se vám může zdát vysoko, ale ještě nedávno šlo o naprosto běžnou výši. A co je hlavní, tak úroková sazba se během doby splácení hypotéky několikrát mění. A při poklesu úrokové sazby můžete ještě stále výhodně využít refinancování hypotéky.
Je potřeba si uvědomit, že k navýšení úrokových sazeb dojde během splácení hypotéky i několikrát. Vždyť jí splácíte většinou kolem 25 až 30 let. Pokud k hypotéce neřešíte vše potřebné, a soustředíte se jen na splácení hypotéky, tak se můžete snadno dostat do nepříjemné situace, a to nejen v souvislosti s nárůstem měsíční splátky.
Jak jste na tom ve skutečnosti, a jak se vám vyplatí nebo nevyplatí splácení hypotéky nebo bydlení v nájmu? To spolu probereme na první konzultaci, kterou poskytují já nebo zkušení kolegové z mého týmu hypotečních a finančních poradců. Pro sjednání schůzky stačí vyplnit formulář pod článkem.
2) „Vysoké“ ceny nemovitostí
Každý realitní makléř zajišťuje k prodávané nemovitosti odhad tržní ceny. Podle něj se pak nastavuje inzerce a prodejní strategie. Ještě stále se ale několik prodávajících zastavilo v roce 2021, kdy byly ceny nemovitostí úplně někde jinde. Z toho důvodu pak drží cenu nemovitosti zbytečně vysoko, a jsou neprodejné. Při správném vyjednávání se ale dá získat celkem zajímavá cena, ale je opravdu potřeba postupovat tak, jak to řeším se svými klienty, kterým jsem už ušetřil stovky tisíc korun. Jak na to? Napište mi přes formulář pod článkem, a probereme vše potřebné.
Díky správně nastavené komunikaci a nabídce totiž získáte takovou cenu, která se vám vyplatí už teď, a nemusíte čekat jestli, kdy a kam ceny klesnou. Prostě budete bydlet mnohem dříve a získaná sleva vám vyrovná dobu čekání. Pokud totiž budete čekat až do poklesu ceny do přijatelné výše, může se stát jedna nepříjemnost. Tu řeším v dalším bodu tohoto článku.
3) Čekání, že klesnou nemovitosti ještě níž
Na „Dno realitního trhu“ už teď čeká spoustu zájemců. Pokud si ale díky mým službám vyjednáme slevu při prodeji, tak nemusíte čekat, kam až půjde dolů cena nemovitosti, a to je pro vás mnohem lepší situace, než spekulace v čase. Proč? Protože až se vám bude líbit nějaká nemovitost, a prodejní cena bude přijatelná, tak určitě nebudete samotní kupující. Setkáte se i s dalšími zájemci, a cena se tak naopak může navýšit, nebo jí prostě koupí někdo jiný. Už proto je potřeba se náležitě připravit.
Jedním z nejsilnějších argumentů při jednání o ceně, které řeší výhodnější koupě nemovitosti, je totiž co nejlepší připravenost, díky které pak máte mnohem lepší vyjednávací pozici. Prodávající tak bude určitě radši
Koupě nemovitosti postup krok za krokem
Jak jsem již uvedl, je koupě bytu nebo domu celkem zásadní rozhodnutí. Jak vlastně probíhá taková koupě? Mám tu pro vás stručný seznam. Jednotlivé body jsou ale celkem dost rozsáhlé, tak je zatím nebudu rozepisovat do detailů. V podstatě tyto body moji klienti ani neřeší, protože se o vše postarám já osobně, nebo dořešíme společně i s mým hypotečním týmem.
Koupě nemovitosti a základní kroky:
- Prohlídka nemovitosti
- Rozhodnutí o koupi
- Podepsání rezervační smlouvy a složení kauce ( blokační úhrady )
- Zajištění financování
- Podpis kupní smlouvy
- Pojištění nemovitosti
- Úhrada kupní ceny z vlastních zdrojů
- Doplacení kupní ceny hypotékou
- Převod nemovitosti na Katastru nemovitostí
- Předání nemovitosti
- Vyplacení peněz z úschovy
- Přepis energií a služeb od dodavatelů a SVJ
- Přihlášení k dani z nemovitosti na Finančním úřadu
Je samozřejmě i spousta dalších drobností, jako výměna zámků, technická kontrola stavu nemovitosti, rekonstrukce, kontrola vybavení nemovitosti atd. Jak jsem ale psal, tak je v seznamu jen to opravdu podstatné.
Koupě nemovitosti bez realitky nebo s realitkou?
Tady je potřeba se rozhodnout, jestli chcete jít do rizika, a řešit vše napřímo, nebo si necháte od realitního makléře předložit vše potřebné. Sám jsem se osobně dostal hned k několika případům, kdy tzv. samoprodejci nabízeli své nemovitosti s právní vadou, bez potřebného oprávnění a podobně. To pak mohly nastat opravdu nepříjemné situace. S klienty také řeším další detaily, jako je hospodaření SVJ, skutečný stav nemovitosti a v rámci externích dodavatelů služeb také technické kontroly stavu nemovitosti. Pokud se tedy někdo rozhodne si koupit nemovitost přímo od majitele, tak se také musí dořešit kupní smlouvy, podmínky a poskytovatele úschovy, předání a spousta detailů, které do sebe ale ve finále pěkně zapadnou a mají svůj důvod.
Koupě nemovitosti přes realitní kancelář pak v rámci provize nabízí veškerý právní servis, uhrazené právní služby a úschovu peněz buď v realitní kanceláři nebo u advokáta zdarma. Dále vše potřebné s předáním nemovitosti a dostatečné podklady k nemovitosti a hlavně kontrolu právního stavu.
Prodej nemovitosti totiž může narušit spoustu situací, kterým se dá předcházet. Asi nemusím vysvětlovat, co všechno může způsobit, když prodávající zatají, že má na sebe exekuci nebo dluží peníze na SVJ, případně má zesplatněný nějaký úvěr.
Co vše se platí při koupi nemovitosti?
Už několik let je naštěstí zrušená daň z nabytí nemovitosti ve výši 4%, takže vás čekají jen základní náklady. Většinou jsou tyto náklady součástí provize realitní kanceláře, ale pro jistotu a pro přehled: Právní služby a úschova peněz při převodu nemovitosti: většinou kolem 8.000 Kč, poplatky za ověření podpisu na zástavní a kupní smlouvě: 30 Kč/podpis, poplatek na Katastru nemovitostí za podání návrhu na vklad zástavní smlouvy, pokud si berete hypotéku: 2.000 Kč a další 2.000 Kč za podání návrhu na vklad vlastnického práva (Kupní smlouva).
Dalším nákladem jsou pak samozřejmě následné provozní náklady, jako je pojištění nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti, energie, poplatky do fondu oprav a na úhradu nákladů na společné prostory a samozřejmě i daň z vlastnictví nemovité věci. Ano, koupě nemovitosti není jen o úhradě kupní ceny, ale i tyto náklady se dají ponížit. Vím, jak na to.
Družstevní bydlení jako náhrada hypotéky
Na prodej nemusí být jen domy a byty, ale také družstevní podíly. Jde v podstatě o koupi členství v družstvu, které vlastní bytový dům. Na základě tohoto členství pak platíte nájem, energie a případný aktuální dluh družstva za koupi / opravu nemovitosti. Co je potřeba vědět, když chcete koupit družstevní byt.
Také členství v družstvu má v sobě několik rizik, a pokud nejsou správně nastavené podmínky / stanovy členství, může se takový lehce nabytý podíl zásadně prodražit. Třeba když musíte společně platit za někoho, kdo neposílá zálohy na odběry tepla a vody, nebo nehradí předepsanou anuitu. To se pak vše rozpočítává mezi členy družstva.
Pokud tedy plánujete bydlení v nájmu, ve vlastním bytě / domě, nebo chcete koupit družstevní podíl, napište mi raději dopředu o konzultaci zdarma, a vyhnete se tak nepříjemnostem a zbytečným nákladům navíc.
