Nespoléhejte na to, když vám bývalý partner/partnerka slíbí, že zatím bude splácet hypotéku, a pak se srovnáte. Hodně rychle se totiž můžete dostat do problémů jako dlužník, a skončíte i v bankovním registru s negativním záznamem, jako špatně splácející dlužník.

Rozvod a hypotéka: Nehledejte viníka, ale řešení

Nechci tu rozhodovat kdo je nebo není viníkem vzniklé situace. Jsem tu od toho, abych Vám poskytl všechny potřebné informace pro rozdělení a vyplacení Vašich společných závazků, upozornil na možná rizika a také společně najdeme řešení výhodné pro obě strany, nebo zvolíme tu variantu, která bude nejméně nákladná. Hypotéka a rozvod není neřešitelná kombinace, je ale potřeba dopředu vše naplánovat a dodržet dohodnuté kroky. Prostě si nedělat žádné naschvály.

Nejen při rozvodu, ale i po něm jste totiž v situaci, která Vám může hypotéka a rozvod zkomplikovat či znemožnit finanční situaci nyní i v budoucnu. To platí zejména pro situace, které si rozebereme u jednotlivých způsobů řešení rozvodu a hypotéky v tomto článku. Také počítejte s tím, že dokud nebude vyřešeno rozdělení SJM a stanoveno výživné na děti, nemá cenu řešit další úvěry a hypotéku. Zejména prvních 6 měsíců, je-li rozdělení SJM stanoveno notářsky dohodou, počítají banky náklady na domácnost za oba z manželů. Důvodem je zákonem stanovená vyživovací povinnost.

Pokud je rozvod jedinou možnou cestou, máme k dispozici 3 hlavní varianty, jak vyřešit splácení hypotéky a rozvod manželství. Z nich se pak hledá společná cesta. S vhodným řešením vám pomůže finanční poradce, který má přehled o aktuálních možnostech, podmínkách a situaci na finančním a hypotečním trhu.

Rozvod a hypotéka: Varianta 1 – Emoce dejte stranou

Jednotlivé varianty jsou pouze nastíněním pro řešení situace. Vždy je potřeba, abychom při společné schůzce ohodnotili Vaše plány, možnosti a skutečný stav.

Oba z manželů vědí, že peníze se mají řešit s chladnou hlavou a kalkulačkou v ruce. Dejte si nejdříve vše na papír a postupně bod po bodu budeme řešit potřebné body. Samozřejmostí je dodržení dohodnutého postupu a cesty, jinak se vše zbytečně zbortí, jako domeček z karet a zbytečně se zkomplikuje situace pro obě strany.

Využijte splácenou nemovitost jako investici do budoucna, třeba pro Vaše děti. Oba z manželů splácejí dál společný úvěr a nemovitost v budoucnu poskytnou svým dětem. Při tomto splácení může přijít vhod pronájem splácené nemovitosti, každý z manželů si přece jen bude zařizovat vlastní bydlení. Tuto splátku hypotéky, i když bude uvedena v rozdělení SJM, budou mít ale oba manželé v registrech závazků. Pro další úvěry tak může nastat komplikace s nedostatečnou bonitou a to i když doložíte pronájem nemovitosti jako další zdroj příjmů.

Také se rozlučte s daňovým odpisem ze zaplacených úroků. Na to máte nárok pouze tehdy, když splácíte úvěr pro Vaše vlastní bydlení, tj. k uspokojení bytových potřeb. Dalším nákladem je placení daně z příjmu za pronájem nemovitosti a riziko s nespolehlivým nájemcem, náklady na opravu atd.

Rozvod a hypotéka: Varianta 2 – Vezmu to na sebe

Během vypořádání SJM se dá využít vyplacení partnera z hypotéky, kdy jeden z manželů převezme závazek splácení hypotéky i vyplacení podílu na nemovitosti, který náleží druhému z manželů, protože chce bydlet ve vlastním. Pozor, takový úvěr, pokud se hned řeší v bance, je brán jako změna aktuální hypotéky a banka si naúčtuje poplatek za změnu podmínek hypotéky. Zároveň musí nový dlužník doložit dostatečnou bonitu pro splácení hypotéky, závazků z rozdělení SJM plus výživné na děti stanovené rozsudkem.

Nemáte ještě vše potřebné a chcete řešit vyplacení manžela po rozvodu? Banka s Vámi nebude komunikovat, dokud nedodáte potřebné podklady. Banka bude řešit Vaší schopnosti splácet hypotéku a podmínky a závazky pro vypořádání závazků z manželství.

Jak dlouho trvá vyvázání z hypotéky? Dá se to vyřešit celkem rychle. Musíme si ale připravit potřebné podklady.

Rozvod a hypotéka: Varianta 3 – Prodat nemovitost

Nenašli jste zatím vhodné řešení, nebo nechcete dál splácet společný úvěr? V rámci vypořádání SJM můžete společně prodat nemovitost, vyplatit hypotéku a následně si rozdělíte peníze, které zůstanou po prodeji. Nechte si udělat odhad nemovitosti, aby jste věděli, jakou skutečnou cenu má prodávaná nemovitost. Předejdete tak dohadům, zda je cenu odpovídající, podhodnocená nebo nadhodnocená.

U prodeje nemovitosti je potřeba brát ohled k podmínkám spláceného úvěru. Jde zejména o fixaci úrokové sazby hypotéky. Pokud totiž zaplatíte před datem fixace, banka Vám vyměří poplatek za mimořádnou splátku hypotéky. Nejedná se ale o zásadní částku.

Jak ušetřit při prodeji nemovitosti s hypotékou? Jednoduše. Buď převedete splácenou hypotéku na kupujícího nebo si při nejbližším fixačním období nastavíte plovoucí sazbu hypotéky.

Převedení hypotéky na kupujícího

Tuto variantu bych nazval „trefa do černého“….a správně předpokládáte, že je opravdu malá pravděpodobnost, že někoho takového seženete. Převedení hypotéky na kupujícího umožňuje aktuálně za stejných podmínek jen několik bank. Kupující hlavně musí splňovat podmínky banky pro řádné splácení úvěru, ale zároveň musí akceptovat podmínky splácené hypotéky. Tím mám na mysli dobu splácení, úrokovou sazbu, aktuální zůstatek hypotéky a zbývající fixační období atd. Právě fixační období může jak uškodit, tak být výhodou. Pokud se totiž s kupujícím dohodnete, závazky z převedené hypotéky se vztahují pouze na období do nejbližší fixace. V následující fixaci úrokové sazby má kupující možnost získat jemu vyhovující podmínky v nové bance, kde si zajistí refinancování hypotéky a klidně i její navýšení.

Změna hypotéky s fixací na plovoucí (float) sazbu

U plovoucí (float) sazby hypotéky je možná mimořádná splátka i mimo fixační období. Tato mimořádná splátka není nijak omezena (u běžné hypotéky s fixací je limit mimořádné splátky bez poplatku 20% až 25% z výše úvěru).

Na obzoru je sice změna podmínek pro mimořádné splátky. Zatím k březnu 2023 není jasné, jestli tato změna bude platná pro nové smlouvy nebo i pro již splácené hypotéky. Uvidíme, jak bude tato změna mát vliv, až se bude řešit rozvod a hypotéky s vypořádáním závazku bývalých manželů.

Rozdělení SJM – jednejte hned, nic neodkládejte!

Neodkládejte rozdělení SJM po rozvodu! Zákonem je daná lhůta, během které se můžete vzájemně dohodnout na rozdělení SJM. Tato dohoda pak stanovuje rozdělení společného majetku, ale také společných závazků. Pokud do této lhůty nevyřešíte rozdělení SJM, bude stanoveno soudem. S tím Vám samozřejmě stoupnou náklady u rozvodu za soudní poplatky.

Zásadním rizikem je ale odpovědnost za závazky Vašeho expartnera. Jestliže před rozdělením SJM Váš expartner neplatí své závazky, budou tyto závazky požadovány i po Vás. Navíc když je hypotéka psaná na partnera a Vy jste jako spoludlužník, nedozvíte se včas o neplacení tohoto závazku. Automaticky se tak dostanete do Bankovního registru a Váš záznam potom zkomplikuje následné žádosti o hypotéky a další úvěry. Rozvod a hypotéka vám takto uškodí minimálně na další 3 roky.

Řešíte tuto situaci? Napište mi přes formulář pod článkem, a podíváme se na možné situace, které můžete zrovna vy využít.