Děsí vás aktuální úrokové sazby hypoték, a přemýšlíte, že raději počkáte, než zase hypotéky klesnou? Chápu vaše případné obavy a námitky, ale jsem zvyklý si vše porovnávat v číslech. Jak to vlastně může dopadnout, když si pan Penízek vezme hypotéku nyní a pan Krátký počká dejme tomu 5 let „až to zase klesne“.
Aby bylo porovnání přesnější, mají oba stejné podmínky na začátku, akorát se každý rozhodl jinak. V nabídce realitní kanceláře je byt 2+1 ve větším okresním městě. Oba zájemci bydlí poblíž, takže by se jen stěhovali z nájmu do vlastního.
Pan Penízek a pan Krátký se potkali na prohlídce bytu, a každý se pobavil i s hypotečním specialistou. Oba zájemci jsou ženatí, oba mají stabilní příjmy, oba jsou nyní financovatelní a oba mají naspořeno 700.000 Kč. To je ideálních 20% vlastních peněz (které ne vždy potřebujete).
Na prohlídce se oba dozvěděli, že pokus si na zbytek kupní ceny nemovitosti vezmou hypotéku, tak se splatností 30 let, a fixací 5 let (ano, je lepší delší, ale pro porovnání stavu po 5 letech jsem jí zvolil záměrně), lze očekávat aktuální úrokovou sazbu bez dalších podmínek 4,19%, a měsíční splátka na dalších 5 let bude 13.677 Kč.
Pan Penízek se o tom krátce pobavil s manželkou a na nabídku kývnul. Domluvil si s realitním makléřem rezervaci a následnou koupi. A co pan Krátký? Ten se rozhodl, že ještě 5 let počká, protože úrokové sazby hypoték jsou přece vysoko, a raději ještě zůstane v nájmu.
Neřešte jen úrokové sazby hypoték
Uplynulo 5 let, a pan pan Penízek se s panem Krátkým náhodou potkali ve městě. Pana Krátkého zajímalo, jak to pan Penízek zvládá, a jak mohl jít do tak vysoké úrokové sazby. Pan Krátký na to přece vyzrál, když se rozhodl počkat, protože úrokové sazby pak stouply na 6%, a teprve teď se vrátili na rozumných 3,49%, takže už s manželkou začínají znovu hledat. Pan Penízek se pousmál a pozval pana Krátkého k sobě do bytu, aby mu ukázal pár čísel.
Cena nemovitosti – původní cena nemovitosti byla 3.500.000 Kč. Průměrný růst cen nemovitostí je podle statistiky kolem 3% ročně. Tím pádem aktuální cena stejné nemovitosti je nyní přibližně kolem 4.000.000 Kč. Tj. pan Krátký teď potřebuje o 500.000 Kč víc, aby koupil stejný byt.
Aktuální výše dluhu – pan Krátký si bude brát stejně vysoký úvěr, protože si s manželkou něco dospořili. To znamená, že potřebuje 2.800.000 Kč. Penízkovi mají na splácené hypotéce zaplatit ještě 2.540.000 Kč. To znamená, že mají výhodu 5 let splácení a jejich vlastní podíl na nemovitosti při prodeji by byl 1.460.000 Kč (vkládali 700.000 Kč). Pan Krátký s manželkou jsou teprve na začátku, a už jsou na tom hůře o 760.000 Kč.
Splácení hypotéky oproti nájmu – Nájem před 5 lety byl v této lokalitě kolem 12.000 Kč + služby. Každým rokem ale panu Krátkému zvedl majitel nájem o 1.000 Kč. Zálohy na služby neporovnávám, protože ty samé služby platit i pan Penízek. Během 5 let tedy zaplati pan Krátky na nájmu 840.000 Kč. Pan Krátký splácel hypotéku, a jeho měsíční splátka byla 13.677 Kč. Za 5 let jde tedy o částku 60x 13.677 Kč 820.620 Kč. Dluh se mu snížil o „jen“ o 260.000 Kč, ale jak víme, vzrostla cena jeho nemovitosti. A za těch 5 let na vrácených daních ze zaplacených úroků dostal zpět od státu 84.000 Kč. Ty mu pokryli náklady do fondu oprav, kam jako majitel bytu přispíval každý měsíc 1.000 Kč, a ještě mu z odpisů zůstalo 24.000 Kč. Ano, platil si pojištění nemovitosti, které na byt vychází kolem 1.500 Kč/ rok. Náklad na pojištění tedy celkem za 5 let 7.500 Kč.
Kdo je na tom teď podle vás lépe? Pan Krátký, který si počkal 5 let, až klesnou úrokové sazby (a měl štěstí, že opravdu klesly), nebo pan Penízek, který už má nyní hodnotnější nemovitost, zbývá mu už jen 25 let splácení hypotéky a nyní na splácení díky poklesu úrokových sazeb ušetří ještě více?
A perlička na závěr? Pan Krátký se vyšší úrokové sazbě stejně nevyhnul. Po 10 letech přišel další růst úrokových sazeb, takže stejně chvíli platil „dražší sazbu“. K růstu a poklesu během splácení hypotéky dochází přibližně 2x. Našeho pana Penízka to ale netrápilo. Měl už nižší zůstatek dluhu, takže nepřeplácel tolik, co pan Krátký, ale hlavně měl připravené peníze na tento případ, takže se to nijak zásadně nedotklo jeho finančního rozpočtu rodiny.
Úrokové sazby hypoték v budoucnu
Hypotéka a vlastní bydlení totiž není jen o úrokových sazbách. Musíte se na vše podívat s dostatečným odstupem a porovnat hned několik faktorů, možností a případných rizik. Přesně to pro své klienty při vstupní konzultaci zajišťuji já a můj hypoteční tým. Díky tomu se i vy dostanete k bezpečnému splácení hypotéky.
Získejte také potřebné informace, možnosti a výhody, jaké mají moji klienti. Ušetříte čas, peníze a hlavně spoustu starostí. Napište mi přes kontaktní formulář pod článkem a nechte si spočítat hypotéku, a vyřešíme spolu vše potřebné.
PS: Napadlo Vás argumentovat poklesem ceny nemovitostí? Že jednou ta realitní bublina splaskne? To už slyším přes 13 let, a stále nic. Je zde totiž neustálý nedostatek nemovitostí a o mnoho vyšší poptávka po bydlení. Jediný pokles by byl možný v několika málo odloučených lokalitách, ale tam asi bydlet nechcete. Na druhou stranu si tam můžete levněji pořídit rekreační objekt.
