Jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu nemovitosti

Otázka „jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu“ není pouze právní, ale i psychologická a strategická. Tento článek rozebírá důvody, proč je důležité jednat včas, a nabízí efektivní právní i praktická řešení.

Úvod do problému spoluvlastnických podílů

Spoluvlastnictví znamená, že více osob sdílí vlastnické právo k jedné věci, nejčastěji k nemovitosti. V České republice je tento typ vlastnictví běžný u rodinných domů, rekreačních objektů nebo pozemků zděděných po předcích.

Problém nastává ve chvíli, kdy chce jeden ze spoluvlastníků svůj podíl zpeněžit – tedy jej prodat, a to klidně i cizímu člověku. Pro zbylé spoluvlastníky to často znamená nejistotu, právní komplikace i existenční stres.

Jak vzniká spoluvlastnictví a co z něj vyplývá

Podílové spoluvlastnictví je upraveno občanským zákoníkem. Každý spoluvlastník má právo se svým podílem nakládat, tedy jej i převést nebo zatížit. Jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu když dojde na nepříjemné situace, a co může / nemůže dělat vlastník podílu?

Z právního hlediska má každý spoluvlastník:

• právo k celé věci, nikoli jen ke konkrétní části
• povinnost podílet se na správě a nákladech
• možnost požádat o zrušení spoluvlastnictví

A právě zde přichází ke slovu rizika.

Rizika podílového spoluvlastnictví

Na první pohled jednoduché uspořádání může vést ke značným komplikacím:

• Prodej podílu cizí osobě – nový vlastník může být spekulant, developer nebo zcela neznámý subjekt. Dokonce jsou i případy, kdy tlačí na majitele podílu, aby mu prodal pod cenou, protože mu přece dá peníze hned.
• Neshody při správě – odlišné názory na opravy, rekonstrukce, využití atd. Nejčastější spory jsou právě při stanovení nutnosti oprav / rekonstrukce a hlavně i ceny.
• Vstup exekutora – podíl jednoho ze spoluvlastníků může být exekučně zabaven a prodán v dražbě. Navíc exekutor v nemovitosti zabaví vše, takže i váš majetek, pokud k němu nemáte doloženo, že jde o váš majetek.
• Zablokování užívání nemovitosti – nový podílník může požadovat podíl na užívání nebo nájemném za část, kterou využíváte. Na tom je založený nátlak jisté skupiny tzv „Flipařů“, kdy po vás pak požadují nájemné až 3 roky zpětně za užívání neb nezákonné obohacení z užívání.

Jak lze prodat spoluvlastnický podíl

Podíl lze zcela legálně prodat komukoliv. Jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu, abyste neměli nového spoluvlastníka jako noční můru? Dle Občanského zákoníku bohužel platí že:

• Předkupní právo NEEXISTUJE, pokud spoluvlastnictví nevzniklo děděním po roce 2014.
• Prodej probíhá smlouvou, často bez nutnosti souhlasu ostatních spoluvlastníků.
• Kupující získává všechna práva prodávajícího včetně nároků, a to i zpětně.

Je možné prodeji zabránit?

Jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu? Zcela zabránit prodeji podílu nelze, protože každý vlastník má právo se svým majetkem disponovat. Lze ale:

• omezit možnosti převodu smluvně
• využít práva předkupního, pokud existuje. Pokud není, tak si ho do Katastru nemovitostí vložte
• předcházet konfliktním situacím dohodou
• včasně jednat a nabídnout výkup za rozumnou cenu

Předkupní právo – ochranný nástroj?

Předkupní právo existuje pouze v případě, že:

• spoluvlastnictví vzniklo děděním. Tady ale následně platí po dobu 6 měsíců a pak zaniká, pokud není sjednáno jinak
• bylo písemně sjednáno mezi spoluvlastníky a zapsáno do Katastru nemovitostí

Je vhodné si tuto klauzuli vložit do společné smlouvy. Tak lze prodej alespoň zbrzdit a získat čas na reakci.

Smluvní omezení nakládání s podílem

Jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu? Ideálně smluvně. Můžete mít mezi sebou ústních dohod kolik chcete, ale až dojde na první spor, tak se všechny takové dohody zhroutí jak domeček z karet. V písemných smlouvách si třeba i můžete dohodnout například:

• zákaz převodu bez souhlasu ostatních
• předkupní právo při úmyslu převést podíl
• sankce za porušení dohody

Tyto klauzule je nutné řádně formulovat a ideálně vložit i do katastru nemovitostí. Neznamená to ale, že máte vyřešeno, protože pokud půjde podíl do exekuce a následné dražby, tak nástroj svojí ochrany neuplatníte. Lepší variantou je hledat cestu, jak zajistit vyplacení exekuce / dluhu / závazku na nemovitosti

Jak na vyplacení spoluvlastníka

jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu spekulantům, pokud spoluvlastník chce odejít a prodat? Nabídněte mu výkup:

• Stanovte cenu (soudní odhad/znalecký posudek) nebo vám zajistím odhad přibližné tržní ceny nemovitosti. Vždy je ale lepší, když se dopředu dohodnete na oboustranně výhodné ceně. Prostě aby nespekulovala ani jedna ze stran.
• Získejte financování (hypotéka, úvěr atd.) – s tím vám díky mým možnostem a zkušenostem z těchto situací pomohu já. Zbavíte se tak nejen starostí, ale i rizika, pokud dojde třeba na exekuci nebo jiné komplikace.

Lepší dohoda než dražba. Nebudete tak muset prodat podíl na dům nebo byt za nevýhodných podmínek. Řešíte tuto nebo podobnou situaci? Napište mi přes modré tlačítko pod článkem, a vyřešíme nejen jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu, ale i vše potřebné. Chytře, bezpečně a výhodně.