Plánujete koupi nemovitosti a zajímá říkáte si, jak vysokou hypotéku dostanu? Banky při schvalování úvěru posuzují několik klíčových faktorů, které ovlivní výši hypotéky. Mezi nejdůležitější patří váš příjem, výdaje, úvěrová historie a hodnota nemovitosti. V tomto článku se podíváme na všechny aspekty, které ovlivňují vaši šanci na získání hypotéky a jak si zajistit co nejlepší podmínky.
Projdeme vše bod za bodem, ať máte přehled, a vy mi pak napište, a já vám spočítám, na jak vysokou hypotéku dosáhnete, jak jí budete bezpečně a výhodně splácet, a jak si při splácení vytvoříte další majetek.
1. Výše vašeho příjmu a stabilita zaměstnání
Banky pečlivě zkoumají vaše příjmy a jejich stabilitu. Pokud máte pravidelný a dostatečně vysoký příjem, zvyšuje se vaše šance na získání vyšší hypotéky. Důležitou roli hraje také forma příjmu:
- Zaměstnanci – Banky upřednostňují žadatele s dlouhodobou pracovní smlouvou na dobu neurčitou. Klidně vám ale dají hypotéku po ukončení zkušební doby.
- Podnikatelé a OSVČ – U osob samostatně výdělečně činných banky posuzují daňová přiznání za poslední jeden, dva až tři roky.
- Další příjmy – Některé banky akceptují i příjmy z pronájmu, budoucího pronájmu, alimenty nebo sociální dávky.
Jak vysokou hypotéku dostanu, když mám malý příjem? No pravděpodobně žádnou, protože první pravidlo je, že výše měsíční splátky hypotéky nemá být vyšší, než 50% vašeho příjmu. Banka vám připočítá průměrné výdaje domácnosti a další výdaje. Je tedy logické, že čím vyšší a stabilnější příjem máte, tím vyšší hypotéku vám banka může nabídnout.
2. Vaše výdaje a závazky
Druhým klíčovým faktorem jsou vaše pravidelné výdaje. Banky si hlídají splátky jiných úvěrů, leasingů nebo kreditních karet. Mezi hlavní faktory patří:
- Měsíční výdaje na bydlení – nájem (a pak splátka hypotéky), energie, služby.
- Další úvěry a půjčky – spotřebitelské úvěry, leasingy, kontokorent.
- Počet vyživovaných osob – počet dětí nebo jiných závislých osob, které s vámi žijí v domácnosti.
Jak vysokou hypotéku dostanu, když mám velké dluhy? Přesně tak, asi žádnou. A naopak čím nižší máte závazky, tím vyšší úvěr si můžete dovolit splácet. Jestli máte nějaké dluhy, které vám snižují kam až dosáhnete s hypotékou, tak se na to podíváme. I na to mám řešení.
3. Ukazatel DTI a DSTI – kolik vám banka půjčí?
Banky při posuzování žádosti využívají dva hlavní ukazatele:
- DTI (Debt to Income) – celková výše dluhu by neměla přesáhnout 8,5násobek vašeho ročního čistého příjmu žadatelů.
- DSTI (Debt Service to Income) – měsíční splátky půjček, kreditních karet, leasingů atd. nesmí překročit 45-50 % vašeho čistého měsíčního příjmu žadatelů.
Pokud máte například čistý příjem 40 000 Kč měsíčně, maximální splátka hypotéky by neměla přesáhnout 18 000 Kč, a celková výše hypotéky by mohla být až 4 080 000 Kč. Pro žadatele mladší 36 let je zde doporučení ČNB méně přísná.
Jak vysokou hypotéku dostanu, když mám příjem 35.000 Kč? No tak si to spočítáme. Maximální výše všech dluhů je (35.000 x 12) x 8,5 = 3.570.000 Kč. A jaké je další omezení? To, že moje měsíční splátka hypotéky nemá přesáhnout 50% z výplaty. Tj. max. 17.500 Kč. I proto je samozřejmě výhodou, když si berou hypotéku manželé nebo páry, které už jsou spolu delší dobu.
Jak vysokou hypotéku dostanu s dalším omezením? Při běžné splatnosti 30 let a úrokové sazbě 4,69% je to 3.350.000 Kč. Se sazbou 4,39% jde o 3.500.000 Kč. A jak vysokou dostanu hypotéku, až klesnou sazby na 3,99%? To vychází na 3.650.000 Kč. Zásadní otázkou spíš zůstává, jestli se vyplatí čekat na pokles úrokových sazeb, když se s tím očekává růst cen nemovitostí.
4. Hodnota zastavené nemovitosti (LTV)
Výše hypotéky je také limitována hodnotou nemovitosti, kterou budete ručit. Tento parametr se označuje jako LTV (Loan to Value), tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti.
- Standardně banky poskytují hypotéky do 80 % LTV, což znamená, že potřebujete alespoň 20 % vlastních prostředků.
- Mladí do 36 let mohou získat hypotéku až na 90 % hodnoty nemovitosti.
Pokud si kupujete byt v hodnotě 5 000 000 Kč, banka vám standardně půjčí 80%, tj. 4 000 000 Kč a vy musíte mít 1 000 000 Kč vlastních úspor. Pokud jste mladší 36 let, tak, vám banka poskytne až 90%, takže postačí jen 500.000 Kč úspor.
Jak vysokou hypotéku dostanu, když nemám vlastní úspory? I na to jsou možnosti, jak splnit podmínky banky, mít 10% nebo 20% z vlastního. Probereme na schůzce.
5. Úvěrová historie a bonita
Banky si prověřují vaši úvěrovou historii v registrech dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS). Pokud jste v minulosti nespláceli své závazky včas, může to negativně ovlivnit vaši žádost o hypotéku. Naopak, pokud máte dobrou platební morálku, získáte lepší podmínky. Jak vysokou hypotéku dostanu jako čerstvé po škole a nebo jako už delší dobu pracující je samozřejmě znatelný rozdíl.
Jak zvýšit šanci na vyšší hypotéku?
Pokud chcete dosáhnout na co nejvyšší hypotéku, dodržujte tato pravidla:
✅ Zvýšení příjmu – požádejte o zvýšení mzdy nebo hledejte další příjmové možnosti.
✅ Snížení závazků – splaťte co nejvíce stávajících úvěrů a kreditních karet.
✅ Vlastní úspory – vyšší počáteční vklad znamená lepší podmínky hypotéky.
✅ Dobrá úvěrová historie – vyvarujte se opožděným platbám a negativním záznamům.
Jak vysokou hypotéku dostanu, když nemám běžný příjem? Když mám záznam v registru? Když jsem se rozvedl? O tom, jestli a kdy se vám vyplatí hypotéka, si ale popovídáme a v klidu spočítáme na naší společné schůzce. Tam zároveň získáte další tipy, triky a návody, jak a kde hledat nemovitost, jak komunikovat s prodejci, a na co se zaměřit. Zároveň vás mohu zařadit do databáze prověřených a připravených zájemců, takže vám budou chodit aktuální novinky s možností přednostní prohlídky či jednání o ceně. Prostě dostanete více než jen odpověď na váš hlavní dotaz: Jak vysokou hypotéku dostanu?
Součástí bezplatné konzultace jsou i možnosti, jak si vytvořit rezervy, majetek, zajistit si peníze pro vaše děti, peníze na důchod a další cíle.
Jak vysokou dostanu hypotéky podle online kalkulaček?
Někteří z mých klientů si nejdříve vyzkoušeli různé online porovnávače hypoték, a sami se přesvědčili, že spočítat hypotéku na online kalkulačkách prostě nelze. Dostanete sice předběžný výsledek, ale na získání hypotéky musíte splnit spoustu dalších podmínek, a hlavně zadání příjmů a výdajů je častokrát nepřesné. Takové porovnávače jsou jen k tomu, že jejich provozovatelé váš požadavek a kontakty prodají hypotečním poradcům, kteří si jinak neumí sehnat klienty, a ti s vámi začnou řešit možnosti financování.
Jak vysokou hypotéku dostanu tedy není tím vhodným dotazem. Je lepší si říci, co vše lze připravit a zajistit k lepším podmínkám a získání hypotéky i podle nových pravidel. Pokud chcete opravdu řešit vaší situaci nebo plány do budoucna, kontaktujte mne ZDE nebo přes formulář, který se vám zobrazí po kliknutí na modré tlačítko pod tímto článkem.
