V posledních měsících jsem se setkal s inzercí na Facebooku s produktem dotovaná hypotéka, kde čím dál více developerů nabízí neskutečně výhodnou úrokovou sazbu hypotéky od 2,89%. Jde jistě o lákavou nabídku, když se nyní pohybují sazby kolem 5,89%. Nabídka je přímo na úrok hypotéky, ale když si pak pročtete podmínky, je hned jasné, že jde jen o lákadlo, kterým máte vy, jako kupující, vytáhnout developerům trn z paty při neprodejných bytech v novostavbách. Skutečnost je totiž jiná.
Je mi jasné, že teď proti sobě pošlu spoustu developerů a jejich zaměstnanců, ale lhát se prostě nemá, a když někde něco slibujete, a pak je z toho úplně něco jiného, tak co to potom je? Klamavá reklama, tedy lež. A to vycházím z toho, že se opravdu inzeruje úroková sazba hypotéky/sazba hypotéky, která rozhodně není za 2,89% nebo v podobném rozmezí, a hypotéku musíte řešit pouze u developera, nikde jinde.
Další zásadní informace je ta, že pokud teď nedosáhnete na hypotéku, tak na ní nedosáhnete ani s nabídkou developera, protože i on vám bude řešit hypotéku v bance s úplně běžnou sazbou, se kterou jste si řešili vy. OK, uznávám, že může získat slevu 0,1-0,2%, ale v podstatě je to stejně náročné na posouzení bonity, jako napřímo v bance nebo jiného hypotečního poradce. Prostě si necháte spočítat hypotéku a dosáhnete na ní i bez developera, nebo máte i tak smůlu.
Dotovaná hypotéka za 2,89% ? Ani náhodou. Jak to funguje?
Při podrobnějších podmínkách zjistíte, že si hypotéku musíte zařídit u hypotečního centra developera, a ve skutečnosti budete mít klasickou, právě platnou úrokovou sazbu (aktuálně lze 5,89%), a developer vám bude první 2 roky doplácet rozdíl z úroku, a to kolikrát jen do omezené výše úroku skutečné hypotéky 5,99%.
Teď se na to podíváme v číslech, protože čísla mluví jasně a zřetelně, bez nějakých kliček a vytáček.
Modelový příklad na falešnou úrokovou sazbu
Dejme tomu, že kupujete novostavbu bytu za 7.500.000 Kč. Máte svých 20%, takže budete financovat hypotékou 6.000.000 Kč. Splatnost 30 let a fixace 8 let. Nás ale zajímají pouze první 2 roky, kdy máte od developera slíbenou dotaci, a budeme se soustředit na hotový byt, nikoliv výstavbu, kde je to pak úplně o něčem jiném.
- Při klasické hypotéce za 5,89% je měsíční splátka 35.550 Kč
- Při dotované hypotéce 2,89% je měsíční splátka 24.942 Kč
- Developer vám ale nebude doplácet rozdíl 10.608 Kč! Proč?
Rozdíl ve splátce není rozdíl v úroku
Každá splátka hypotéky se skládá z úroku za daný měsíc a z anuity, kterou se snižuje dluh. Nejlépe to ukáže splátkový kalendář třeba na prvních 6 měsíců.
Sloupec splátka se nemění. Tu máte pořád stejnou po celou dobu fixace. Tuto měsíční splátku si ale banka sama rozloží na jistinu, o kterou se sníží dluh a na úrok. Ten se počítá vždy ze zůstatku dluhu. Ten se každý měsíc sníží o uhrazenou jistinu a právě proto se pak i mění poměr rozložení měsíční splátky v následujícím měsíci. Úrok se totiž počítá z o něco nižší splátky.
| Číslo platby | Datum platby | Splátka | Jistina | Úrok | Zůstatek dluhu |
| 1 | 2.1.2023 | 35 550 | 6 100 | 29 450 | 5 993 900 |
| 2 | 2.2.2023 | 35 550 | 6 130 | 29 420 | 5 987 770 |
| 3 | 2.3.2023 | 35 550 | 6 160 | 29 390 | 5 981 611 |
| 4 | 2.4.2023 | 35 550 | 6 190 | 29 360 | 5 975 421 |
| 5 | 2.5.2023 | 35 550 | 6 220 | 29 329 | 5 969 200 |
| 6 | 2.6.2023 | 35 550 | 6 251 | 29 299 | 5 962 949 |
Ve skutečnosti během prvních 2 let zaplatíte na měsíční splátkách při klasické hypotéce se sazbou 5,89%:
- Na úrocích celkem 698.231 Kč, po daňovém odpisu 593.496 Kč
- Na snížení dluhu celkem 154.964 Kč
Jakou získáte od developera skutečnou úsporu, a co to stojí developera?
Dejme tomu, že rozdíl v sazbě od nabídky developera a od banky jsou 3%. V poměru je to úspora ke skutečné sazbě 50,93% a to vychází kolem 355.609 Kč. Tj. sleva na celkové ceně necelých 5%.
Developera to ale nestojí 5% na snížení ceny, protože prodá byt za původní, trhu ne zcela odpovídající cenu, zbaví se aktuálně neprodejné nemovitosti, a z banky se mu na provizi z hypotéky vrátí cca kolem 80.000 Kč. Dotovaná hypotéka se tak spíše hodí pro developery.
Jaká je tedy skutečná úspora s touto platbou?
Výpočty na této stránce jsou vytvořeny pomocí kalkulací a nástrojů, které používám pro své klienty při porovnání nabídek financování. Při nastavení způsobu výpočtu vycházím z toho, jak se přesně ony rozdíly počítají. Může se tedy stát, že developeři v rámci ochrany svých investic ještě upravují podmínky úspory, protože způsob výpočtu jsem nikde nenašel. Nepředpokládám, že by při doplácení vycházeli z rozložení první splátky, kterou pak použili na všechny následující během 2 let. To by byli proti sobě, a to si dost dobře pohlídají, aby se nestalo.
Sami vidíte, že i sebelákavější nabídka a dotovaná hypotéka v sobě může mít dost zásadní nevýhody. A slibovaná výhoda? Ta je pouze pro developery, kteří vám prodají byt za původní cenu, protože tuto akci většinou nelze kombinovat s jinou slevou.
Prostě si rovnou řekněte o slevu aspoň 10%, a uvidíte, že i tak s vámi bude většina developerů jednat, protože zejména ti menší mají financovanou výstavbu z úvěru, a musí každý měsíc platit úroky, takže je to stojí peníze z plánovaného výnosu. Prostě je to obchod.
Výhodnější variantou financování vlastního bydlení může být třeba státní hypotéka, někdo jí říká hypotéka pro mladé rodiny, ale zde jsou aktuálně již vyčerpané prostředky, přidělené státem, takže si musíte počkat, jestli se do projektu dostanou další peníze.
Pokud plánujete koupit nemovitost jako investici, tak bych se nejdříve rozmyslel, jaké máte zkušenosti, a jestli nebude do začátku lepší využít spíše bezpečnější investování do nemovitostí, kterým jsou nemovitostní fondy.
