Prodej nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví může být komplikovaný, zejména pokud se spoluvlastníci neshodnou. Mnoho lidí se ptá, zda je možný prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka. Odpověď je ano, ale moc toto řešení nedoporučuji. Jsou totiž výhodnější varianty. Tím myslím pro všechny podílníky, a to i když spolu ne vždy vycházejí v dobrém.
Může spoluvlastník prodat svůj podíl bez souhlasu ostatních?
Ano, každý spoluvlastník má právo nakládat se svým podílem podle svého uvážení. To znamená, že může realizovat prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka, podíl darovat nebo jinak převést na kohokoliv. Toto právo vyplývá z občanského zákoníku. Při prodeji podílu už nemusí respektovat předkupní právo ostatních spoluvlastníků. Tedy až na jednu výjimku po určitou dobu.
Předkupní právo spoluvlastníků
Do roku 2020 platilo, že ostatní spoluvlastníci měli automaticky předkupní právo na prodávaný podíl, pokud nebyl převáděn na blízkou osobu. Od 1. července 2020 však novela občanského zákoníku toto předkupní právo zrušila s výjimkou specifických případů, například pokud spoluvlastnictví vzniklo děděním. Pokud nejde o dědictví, může spoluvlastník svůj podíl prodat komukoliv, aniž by ho musel nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Když ale podíl na nemovitosti zdědíte a chcete ho prodat, tak po dobu prvních 6 měsíců mají ostatní podílníci předkupní právo. Po uplynutí této ochranné lhůty je prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka bohužel možný, a dost vztahů v rodinách tím bylo bohužel poškozeno. Ať už záměrně nebo nevědomky.
Co když chce jeden spoluvlastník prodat celou nemovitost?
Podej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka je spíš až to krajní řešení. Pokud chce jeden ze spoluvlastníků prodat celou nemovitost, musí mít souhlas všech ostatních. Jsou zde dvě základní možnosti možnosti:
- Dohoda mezi spoluvlastníky – Může být uzavřena smlouva a vyplatí se prodat nemovitost společně a výtěžek z prodeje se rozdělí mezi spoluvlastníky podle jejich podílů. Jde o mnohem lepší a výhodnější řešení, než je prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka, kdy prodělají obě strany. Stačí, když
– pod článkem kliknete na modré kontaktní tlačítko a přes zobrazený formulář mi odešlete své kontakty.
– projdeme společně vaše představy, požadavky na cenu a potřebnou administrativu.
– zajistím bezplatně inzerci, propagaci a prezentaci nemovitosti a také právní servis
– rozešlu nabízenou nemovitost do více jak 40 realitních inzercí, na Facebook reklamu a rádio reklamu
– odešlu nabídku do obsáhlé databáze poptávajících
– zajistím prohlídky a dotazy zájemců
– s vybraným kupujícím projdu potřebné úkony a zarezervujeme nemovitost. Nejdříve s ním ale nechám spočítat hypotéku, jestli opravdu má dost peněz na koupi.
– po prodeji nemovitosti je vám z úschovy vyplacená kupní cena
– teprve až potom mi z prodejní ceny přijde provize ve výši 4-6%+DPH z prodejní ceny. Tato provize mi pokryje náklady na prezentaci, propagaci, právní servis atd. - Prodej podílu spekulantům – tady to opravdu nedoporučuji. Prodávajícího budou tlačit do co nejnižší ceny, a to celkem nepříjemným způsobem. Pokud ho pak přemluví, tak začnou dělat nátlak na další podílníky, dělat naschvály, podnikat žaloby atd., aby je pak pod tímto nátlakem donutili prodat pod cenou. Takto na tom prodělají všichni vlastníci podílu, a věřte mi, že tohle opravdu nechcete.
- Soudní řešení – Pokud nelze dosáhnout dohody, může kterýkoliv spoluvlastník podat návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem. Soud pak může rozhodnout například o prodeji nemovitosti a rozdělení výtěžku. Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka tedy proběhne bez toho, abyste nějak ovlivnili výsledek.
Sami vidíte, že prodat společně se vyplatí mnohem více, než se dohadovat přes soud, platit soudní poplatky, exekutory, náklady za dražbu (ano, soud, pokud se nedohodnete, nařídí prodej v dražbě) nebo být pod tlakem spekulantů.
Jak se vyhnout sporům mezi spoluvlastníky?
Nejlepším řešením je vždy dohoda. Pokud se spoluvlastníci neshodnou, mohou využít mediaci nebo právní pomoc. Při koupi nemovitosti do spoluvlastnictví je také dobré dopředu sepsat smlouvu, která stanoví pravidla pro budoucí nakládání s podíly. Předejdete tak právě těmto komplikacím.
Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka je možný i bez souhlasu spoluvlastníků, pokud se nejedná o dědictví, kde platí předkupní právo. Prodej celé nemovitosti však vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků nebo rozhodnutí soudu nebo exekutora při dražbě. Nejlepší je vždy hledat kompromis a minimalizovat ztráty a výdaje.
Proto se spoustě spoluvlastníků, kteří se společně zbytečně a dlouho hádali, vyplatila bezplatná konzultace se mnou, kde jsme prošli požadavky všech podílníků, odsouhlasili si podmínky vyhovující a nemuseli tak řešit prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka, ale prodala se celá nemovitost za mnohem lepší cenu, než by bylo přes podíly.
