Hledáte univerzální návod jak získat hypotéku? Ten bohužel neexistuje. Připravil jsem pro vás ale základní seznam podkladů a kroků, které je potřeba zařídit a vyřešit. Seznam je poměrně dlouhý, a vkládal jsem do něj ty základní podmínky a postupy. Při řešení hypotéky je totiž vždy možnost, že si schvalovatel banky vyžádá doplnění dalších podkladů. Vycházím z nejčastějších variant žadatelů o hypotéky. Pro některé zdroje příjmů a národnosti je pak potřeba doplnit i další podklady. Stejně tak nejsou doklady vyžadovány pokaždé a u všech bank.

Seznam je už přímo pro žadatele o hypotéku. Vždy je ale potřeba si před podáním žádosti zjistit vaše možnosti, upravení splácených závazků a vyjednávací pozici v bance. Stejně tak, jako pravděpodobnost pro získání potřebné částky a složení způsobu financování. Na to vše vás jako hypoteční poradce připravím a zajistím potřebné.

Jak získat hypotéku – podání žádosti

Co budete potřebovat při podání žádosti a schvalování úvěru? Seznam je obecný a spoustu z položek za své klienty zajistím já. Tak jen abyste měli představu:

1. Předmět úvěru – banka si ověřuje, jestli jde o nemovitost vhodnou k zástavě oproti úvěru . Ověřuje si, zda jsou všichni vlastníci uvedeni v návrhu kupní smlouvy a také řeší právní stav nemovitosti (zástavní smlouvy, věcná břemena atd). Pokud jde do zástavy jiná nemovitost, kontroluje si to samé. K předmětu úvěru se občas dokládá i List vlastnictví (LV). To je takový informační seznam o právních věcech k nemovitosti na prodej (vlastníci, způsob nabytí, zástavní práva, věcná břemena, výkony exekucí atd.)
2. Účel úvěru – hypotéka je účelový úvěr. Jako účel j brána koupě nemovitosti, rekonstrukce, výstavba atd. Proto k účelu dokládáte buď rezervační smlouvu nebo list vlastnictví. Případně návrhy kupní smlouvy
3. Vlastní zdroje – podle doporučení ČNB musí mít kupující aspoň 10% kupní ceny z vlastních zdrojů/úspor. Toto se dá ale zajistit dofinancováním jiným úvěrem na žadatele nebo někoho v rodině. Občas pomohou rodiče tím, že na dobu první fixace dají do zástavy také jejich nemovitost.
4. Příjmy žadatelů –  své příjmy dokládáte na formuláři potvrzení o příjmech a k tomu přiložíte 3 nebo 6 posledních výpisů z účtu, kam vám chodí mzda. Ve vyjímečných případech se dá akceptovat příjem v hotovosti. Pokud vám mzda chodí do banky, kde se rozhodnete si vzít hypotéku, tak některým bankám postačí podepsat formulář s prohlášením o příjmech. Podnikatelé dokládají poslední jedno, ideálně 2 daňová přiznání, potvrzení o úhradě daně, pokud byla povinnost a také potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. To ale postačí k čerpání hypotéky. Někdo si jen nechá v online kalkulačce banky spočítat hypotéku. To ale nestačí.
5. Výdaje a závazky domácnosti – v žádosti doplňujete aktuálně splácené závazky. Ty mají samozřejmě vliv na bonitu. Banka si kontrolou několika registrů ověřuje, kde, komu a kolik dlužíte. Také si ověřuje vaši spolehlivost ve splácení. Podle členů domácnosti pak i tabulkově nastaví vaše přibližné měsíční náklady. To vše k posouzení bonity. Pro lepší situaci se hodí využít konsolidace půjček. Snížíte si tím svou zadluženost.
6. Návrh kupní smlouvy – banka si tak ověří co a od koho kupujete, za jakou cenu a také jak bude hrazena kupní cena. Podle toho pak také nastavuje podmínky pro čerpání úvěru.
7. Návrh smlouvy o úschově – Ať už jde o advokátní, notářskou nebo realitní úschovu, vždy jí využívejte (ideálně notářskou). Nikdy nevyplácejte prodávajícím peníze přímo na jejich účet nebo v hotovosti. Po splnění podmínek pro převod nemovitosti jsou peníze z úschovy odeslány prodávajícímu. Do té doby jsou v bezpečí pro případ exekuce nebo úmrtí a dědického řízení.
8. Odhad nemovitosti určené do zástavy – Někdy si banky zajistí odhad online, někdy si vyžádají fotografie a nabývací titul. V případě menších měst a obcí a pro rodinné domy ale vždy posílají své odhadce, aby stanovil cenu obvyklou. Tj. cenu, za kterou se obvykle v místě a okolí prodávají nemovitosti v parametrech té, kterou dáte bance do zástavy. Podle banky pak máte odhad zdarma nebo za poplatek. Moji klienti většinou za odhady neplatí.
9. Stavební projekt – Hypotéka na výstavbu rodinného domu vyžaduje doložení stavebního projektu pro odhadce. To samé i u developerských projektů (výstavba bytů). Podle toho pak odhadce stanoví cenu budoucí.
10. Položkový rozpočet rekonstrukce – při rekonstrukcích a dostavbách svépomocí bance postačí tabulka s rozpisem plánovaného materiálu, a jeho cena a počet. Odhadce pak stanoví cenu budoucí. Pokud je ale rozpočet na 300.000 Kč, tak to hned neznamená, že to zvedne cenu nemovitosti o 300.000 Kč
11. Vyčíslení zůstatku hypotéky na nemovitosti – Kupujete od někoho nemovitost, na které je zástavní právo smluvní – Zástavní smlouva financující banky? Tak budete potřebovat vyčíslení zůstatku hypotéky k určitému dni (datu, kdy bude reálné vyplatit hypotékou). Ideálně do druhého měsíce od podání žádosti o hypotéku. Vaše banka pak  vaší hypotéky vyplatí dluh původního vlastníka a zbytek pošle do úschovy. To samé dokládáte pro refinancování hypotéky.
12. Souhlas původní banky s dalším vkladem zástavní smlouvy – u nemovitostí se zástavní smlouvou se s vyčíslením dokládá i souhlas původní banky, že vaše nová banka může vložit na Katastr nemovitostí další zástavní smlouvu jako druhou v pořadí. Vyplacením původního dluhu na hypotéce pak stará banka zašle souhlas s výmazem zástavního práva a její zástavní smlouva se tím nechá na Katastru odstranit.

Chci kompletně zařídit výhodnější hypotéku 

Jak získat hypotéku – schválení hypotéky a její čerpání

Pokud vám banka schválí hypotéku, tak to ještě neznamená, že máte hotovo. I zde platí, že spoustu z bodů zajistím za klienty, nebo jsem k asistenci.

1. Podepsaná kupní smlouva nebo smlouva  smlouvě budoucí – banky vyžadují většinou kupní smlouvu s ověřenými podpisy. Tu vám ale advokát/notář v rámci smlouvy o úschově nedá. Kupující by mohli obejít úschovu a podat návrh na vklad sami. Proto bankám postačí naskenovaná kupní smlouva s ověřeným podpisem všech účastníků.
2. Podepsaná smlouva o úschově – dohoda jak a kam budou vyplaceny peníze kupujícím a bankou, a za jakých podmínek budou po převodu nemovitosti a po jejím předání novým vlastníkům vyplaceny prodávajícím.
3. Potvrzení o složení vaší části kupní ceny – pokud nemáte další nemovitost do zástavy a budete platit něco ze svého (minimálně 10%), tak budete jako první posílat do úschovy svoje peníze. Uschovatel (advokát/notář) vám pak zašle elektronické potvrzení (pdf) o složení vaší části peněz dle kupní smlouvy. Toto potvrzení nebudete potřebovat, pokud své peníze pošlete z účtu banky, kde jste dostali hypotéku. Rychlejší varianta při úhradě z jiného účtu je pak potvrzení o provedení platby, které si takřka okamžitě vygenerujete v internet bankingu.
4. Zástavní smlouva na kupovanou nemovitost / nemovitost poskytnutou do zástavy s úředně podepsaným podpisem všech vlastníků nebo s doplněním ověřené plné moci k podpisu. Tím se do Katastru nemovitostí zapíše zástavní právo smluvní ve prospěch vaší banky, která poskytne hypotéku. V rámci zástavní smlouvy si banka vyhradí právo na zákaz zatížení a zákaz zcizení.
5. Souhlas manžela/manželky s vkladem zástavní smlouvy na nemovitost – Pokud manžel/manželka není vlastníkem nemovitosti (nabytá před manželstvím nebo do výhradního jmění jednoho z manželů), tak pro banku připojuje svůj podpis na zástavní smlouvu nebo na formulář banky. Řeší se tím souhlas kvůli ochraně bydlení manželů podle Nového občanského zákoníku.
6. Ověřený Návrh na vklad zástavní smlouvy – pokud čerpáte na návrh na vklad (rychlejší, ale placená varianta), bude chtít banka potvrzený návrh. Formulář dostanete od banky spolu se zástavní smlouvou.
7. Potvrzení o úhradě správního poplatku za vklad Zástavní smlouvy na Katastr nemovitostí – S každým vkladem na Katastr nemovitostí je spojený správní poplatek 2.000 Kč. Banky si obvykle vyžádají scan/kopii potvrzení o úhradě
8. Pojistná smlouva na nemovitost určené k zástavě – Podle zákona musí být každá nemovitost poskytnutá jako zástava pojištěna proti škodám. Banka neřeší pojištění domácnosti a odpovědnosti. Jde jí jen o onu nemovitost.
9. Potvrzení o úhradě pojistného – Máte k čerpání zatím jen návrh pojistné smlouvy, protože pojišťovna vám zašle smlouvu až třeba druhý den po úhradě? V tom případě si připravte potvrzení o úhradě očního pojistného. Toto nebude potřeba, pokud už máte přímo pojistnou smlouvu nebo pojistné zaplatíte z účtu banky, kde máte hypotéku.
10. Vinkulace pojistného plnění u pojištění nemovitosti – formulář, kde souhlasíte s tím, že v případě pojistné události bude část peněz vyplacena vám a zbytek bance. Ta pak uvolňuje peníze podle faktur za prováděné opravy.
11. Životní pojištění k hypotéce – obecně doporučuji nechat si rizikové životní pojištění zvlášť, a to z důvodu, že pojistné plnění bude vyplaceno vám a ne bance, která jej použije na úhradu dluhu. Pokud ale s penězi nakládáte vy, rozhodnete si sami co a jak. Případná sleva za pojistné na úrokové sazbě vám na splácení nic moc neušetří a většinou pojistka kryje pouze málo pravděpodobná rizika (smrt a invalidita 3 stupně).
12. List vlastnictví se zápisem plomby – potvrzení o probíhající změně. Občas si banka sama dálkovým přístupem ověří, že probíhá vklad zástavní smlouvy a že číslo jednací, které jste dodali na potvrzeném návrhu, je totožné s číslem jednacím uvedeném na katastru. Výjimečně ale toto musí doložit klient elektronickým Listem vlastnictví nebo si banka za poplatek zařídí sama.

Jak získat hypotéku – následné podmínky po čerpání

Některé banky si v termínu do 6 měsíců od dokončení čerpání ještě nechají předložit, nebo si sami zajistí zejména:

1. Potvrzení o zapsaném zástavním právu banky – Při čerpání hypotéky jste dokládali Návrh na vklad a potvrzenou zástavní smlouvu. Banka si pak předloženým listem vlastnictví ověří, že došlo k jeho zápisu. Některé banky si toto ověřují samy
2. Potvrzení o výmazu zástavního práva původní banky – byla na nemovitosti hypotéka, kterou jste vypláceli? V tom případě původní banka zaslal souhlas s výmazem původního zástavního práva, který už musel být vložen na katastr nemovitostí.
3. Potvrzení o zapsání vlastnického práva – Bance doložíte, že už jste na Katastru nemovitostí zapsáni jako noví vlastníci. I toto si některé banky zajistí náhledem do Katastru nemovitostí samy.

Jak vidíte, seznam je opravdu dlouhý, a to jsem ještě nezacházel do detailů. Jak jsem ale uvedl, naprostou většinu z toho za klienty nebo s klienty zajistím v rámci zprostředkování já.