V posledních měsících jsem se setkal s inzercí na Facebooku, kde čím dál více developerů nabízí neskutečně výhodnou úrokovou sazbu hypotéky od 2,89%. Jde jistě o lákavou nabídku, když se nyní pohybují sazby kolem 5,89%. Nabídka je přímo na úrok hypotéky, ale když si pak pročtete podmínky, je hned jasné, že jde jen o lákadlo, kterým máte vy, jako kupující, vytáhnout developerům trn z paty při neprodejných bytech v novostavbách. Skutečnost je totiž jiná.

Je mi jasné, že teď proti sobě pošlu spoustu developerů a jejich zaměstnanců, ale lhát se prostě nemá, a když někde něco slibujete, a pak je z toho úplně něco jiného, tak co to potom je? Klamavá reklama, tedy lež. A to vycházím z toho, že se opravdu inzeruje úroková sazba hypotéky/sazba hypotéky, která rozhodně není za 2,89% nebo v podobném rozmezí, a hypotéku musíte řešit pouze u developera, nikde jinde.

Další zásadní informace je ta, že pokud teď nedosáhnete na hypotéku, tak na ní nedosáhnete ani s nabídkou developera, protože i on vám bude řešit hypotéku v bance s úplně běžnou sazbou, se kterou jste si řešili vy. OK, uznávám, že může získat slevu 0,1-0,2%, ale v podstatě je to stejně náročné na posouzení bonity, jako napřímo v bance nebo jiného hypotečního poradce.

Hypotéka za 2,89% ? Ani náhodou. Jak to funguje?

Při podrobnějších podmínkách zjistíte, že si hypotéku musíte zařídit u hypotečního centra developera, a ve skutečnosti budete mít klasickou, právě platnou úrokovou sazbu (aktuálně lze 5,89%), a developer vám bude první 2 roky doplácet rozdíl z úroku, a to kolikrát jen do omezené výše úroku skutečné hypotéky 5,99%.

Teď se na to podíváme v číslech, protože čísla mluví jasně a zřetelně, bez nějakých kliček a vytáček.

Modelový příklad na falešnou úrokovou sazbu

Dejme tomu, že kupujete novostavbu bytu za 7.500.000 Kč. Máte svých 20%, takže budete financovat hypotékou 6.000.000 Kč. Splatnost 30 let a fixace 8 let. Nás ale zajímají pouze první 2 roky, kdy máte od developera slíbenou dotaci, a budeme se soustředit na hotový byt, nikoliv výstavbu, kde je to pak úplně o něčem jiném.

• Při klasické hypotéce za 5,89% je měsíční splátka 35.550 Kč
• Při dotované hypotéce 2,89% je měsíční splátka 24.942 Kč
• Developer vám ale nebude doplácet rozdíl 10.608 Kč! Proč?

Rozdíl ve splátce není rozdíl v úroku

Každá splátka hypotéky se skládá z úroku za daný měsíc a z anuity, kterou se snižuje dluh. Nejlépe to ukáže splátkový kalendář třeba na prvních 6 měsíců.

Sloupec splátka se nemění. Tu máte pořád stejnou po celou dobu fixace. Tuto měsíční splátku si ale banka sama rozloží na jistinu, o kterou se sníží dluh a na úrok. Ten se počítá vždy ze zůstatku dluhu. Ten se každý měsíc sníží o uhrazenou jistinu a právě proto se pak i mění poměr rozložení měsíční splátky v následujícím měsíci. Úrok se totiž počítá z o něco nižší splátky.

Ve skutečnosti během prvních 2 let zaplatíte na měsíční splátkách při klasické hypotéce se sazbou 5,89%:

• Na úrocích celkem 698.231 Kč, po daňovém odpisu 593.496 Kč
• Na snížení dluhu celkem 154.964 Kč

Jakou získáte od developera skutečnou úsporu, a co to stojí developera?

Dejme tomu, že rozdíl v sazbě od nabídky developera a od banky jsou 3%. V poměru je to úspora ke skutečné sazbě 50,93% a to vychází kolem 355.609 Kč. Tj. sleva na celkové ceně necelých 5%.

Developera to ale nestojí 5% na snížení ceny, protože prodá byt za původní, trhu ne zcela odpovídající cenu, zbaví se aktuálně neprodejné nemovitosti, a z banky se mu na provizi z hypotéky vrátí cca kolem 80.000 Kč.

Jaká je tedy skutečná úspora s touto platbou?

Výpočty na této stránce jsou vytvořeny pomocí kalkulací a nástrojů, které používám pro své klienty při porovnání nabídek financování. Při nastavení způsobu výpočtu vycházím z toho, jak se přesně ony rozdíly počítají. Může se tedy stát, že developeři v rámci ochrany svých investic ještě upravují podmínky úspory, protože způsob výpočtu jsem nikde nenašel. Nepředpokládám, že by při doplácení vycházeli z rozložení první splátky, kterou pak použili na všechny následující během 2 let. To by byli proti sobě, a to si dost dobře pohlídají, aby se nestalo.

Sami vidíte, že i sebelákavější nabídka v sobě může mít dost zásadní nevýhody. A slibovaná výhoda? Ta je pouze pro developery, kteří vám prodají byt za původní cenu, protože tuto akci většinou nelze kombinovat s jinou slevou.

Prostě si rovnou řekněte o slevu aspoň 10%, a uvidíte, že i tak s vámi bude většina developerů jednat, protože zejména ti menší mají financovanou výstavbu z úvěru, a musí každý měsíc platit úroky, takže je to stojí peníze z plánovaného výnosu. Prostě je to obchod.