Kupujete nebo prodáváte nemovitost bez realitky nebo s realitkou? Již dříve jsem se tomuto tématu věnoval, a dnes mám pro Vás seznam triků, které někteří prodejci nemovitostí a realitní makléři používají a zneužívají. Článkem určitě nechci tvrdit, že jsou všichni realitní makléři špatní. Je ale potřeba počítat s tím, že zejména nováčci se mohou chopit šance k lehkému získání klienta za každou cenu a těchto nástrojů zneužijí ve svůj prospěch.
Bez reality nebo s realitkou? Věčné dilema prodávajících i kupujících
Bez realitky to jde levněji, ale ne vždy bezpečně
Jediný, kdo odpovídá za Vaše peníze, jste pouze a pouze Vy. Je tedy jen na Vás, jak budete postupovat a na jaké podmínky přistoupíte. V předchozích článcích jsem rozebíral rizika „Na co si dát pozor při koupi bytu nebo domu„. Pokud jste se tedy rozhodli ke koupi nemovitosti, určitě buďte obezřetní. Jaké triky používají prodávající bez realitky a jaké realitní makléři? Seznam jsem rozdělil na 2 základní části včetně krátké informace ke každé položce. Samozřejmě se můžte setkat i s různou obměnou použitých triků, nebo na Vás zkusí něco jiného. V tom případě neváhejte a dejte vědět. Zveřejníme informace i pro ostatní.
Prodej bez realitky a možná rizika
Chcete ušetřit a kupujete nemovitost bez realitky? Hodně štěstí. Já s klienty takto neriskuji a bez realitky bych já osobně neprodával ani nekupoval. Je ale Vaše svobodná volba, jak se rozhodnete a jaká rizika podstoupíte. S čím se tedy můžete setkat a na co si dávat pozor?
- Prodává opravdu vlastník, tedy přesněji všichni vlastníci? U některých nemovitostí je více vlastníků (manželé, dědici atd.), proto je potřeba, aby jste jednali se všemi vlastníky, nebo Vám byla předložena ověřená kopie Plné moci pro zastoupení při prodeji. Také při hypotečním úvěru pak budou muset aktuální vlastníci podepsat zástavní smlouvu, bude-li se ručit kupovanou nemovitostí.
- Není nemovitost právně zatížena? – U každé kupované nemovitosti si v Katastru nemovitostí ověřte, jestli není záznam o zástavním právu soudním. Většinou jde o rozhodnutí výkonu soudu, který může být spojen s exekucí. V takovém případě je potřeba jednat nejen s prodávajícím, ale hlavně s vykonávajícím exekutorem. Ten pak stanoví, jaké částky budou kam vyplaceny k zaplacení pohledávek prodávajícího.
- Rezervační záloha v hotovosti hned při podpisu rezervační smlouvy – Opravdu? A jakou máte jistotu, že prodávající neodstoupí od smlouvy a vrátí zálohu řádně v předem daném termínu a plné výši. Tedy jestli je vůbec termín a způsob uveden v rezervační smlouvě. Jinak se to následně řeší dle Občanského zákoníku.
- Převod peněz přímo na bankovní účet prodávajícího – Nikdy nepřevádějte peníze přímo prodejci, pokud už nejste na Katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci kupované nemovitosti. Musíte být opravdu zapsáni, pouhý návrh na vklad převodu vlastnického práva totiž není rozhodující.
Neriskujte zbytečně a získejte potřebné informace o Vašich možnostech ještě před prohlídkou nemovitosti. Využijte moje služby a poradenský servis
Prodej přes realitní makléře a kanceláře
Druhá varianta je koupě nemovitosti přes realitní makléře a realitní kancelář. Ani zde nemáte vždy jistotu a z vlastních zkušeností mohu potvrdit, že se oproti mega realitním kancelářím spíše osvědčila menší realitní kancelář v dané lokalitě. Nejen, že mají přehled o cenách a možnostech, ale také znají územní plány, poměry v okolí a dovedou zajistit i neveřejné nabídky. Na co si ale dávat pozor pokaždé a u čeho je potřeba být obezřetný?
Základní triky realitních makléřů:
- Opravdu může realitka nabízet zrovna tuto prodávanou nemovitost? – Občas jen stačí zkopírovat nabídku jiné realitní kanceláře na prodávaný byt. Když se pak ozve zájemce, kontaktuje realitní makléř prodávajícího, že má pro něj kupce a že se určitě dohodnou na spolupráci při prodeji
- Levnější nabídka nemovitosti oproti cenám v okolí – Někteří realitní makléři dají do inzerce byt s nejčastěji poptávanými parametry, ale třeba o 30% levnější. Samozřejmě, že byt nikdy neexistoval, ale když zavolá vážný zájemce, jednoduše mu sdělí, že byt už je pryč, ale mají pro ně podobný byt. Sice o něco dražší, ale určitě se dohodnete.
- Rezervační smlouva s realitou nebo i kupujícím? – Jestli se rozhodnete podepsat rezervační smlouvu, zkontrolujte si, že je v této smlouvě uveden i prodávající. Pokud ne, jakou máte jistotu, že si vše nerozmyslí a neprodá nemovitost někomu jinému přes jinou realitku. Nemá vůči Vám přece žádné závazky. To, co jste si dohodli s realitkou je jen Vaše věc a jeho to k ničemu nezavazuje. Toto neplatí, pokud má realitka správně sepsanou smlouvu s prodávajícím. To ale jen tak nezjistíte, protože Vám jí nikdo nemusí předložit.
- Záloha nebo provize pro realitku? – Realitní kanceláře občas přemění rezervační poplatek na svojí
- Úschova peněz na bankovním účtu realitní kanceláře – Vždy je bezpečnější, když k této službě využijete bankovní úschovu nebo notářskou úschovu. Nikdy totiž nevíte, zda kdokoliv z realitní kanceláře nepoužije Vaše uložené peníze na cokoliv. Není nezvyklé, že se občas někdo ztratí i s penězi klientů a následná situace Vám může opravdu zkomplikovat nebo dokonce i zmařit zakoupení nemovitosti.
- Podepište rezervační smlouvu ještě dnes, odpoledne máme další zájemce – Lepší, když Vám uteče nabízený byt a Vy si počkáte na další, než aby jste přišli o peníze zaplacené jako rezervační poplatek. Férový prodejce i realitní makléř Vám dá minimálně 24 hodin na rozhodnutí. Další zájemci si samzřejmě mohou byt prohlédnout, a dokud se v předem dohodnutém termínu nedohodnete na podpisu rezervační smlouvy, je řada s podpisem na nich.
- Další poplatky za potřebné úkony – Informujte se ještě před podpisem rezervační smlouvy, jaké další poplatky spojené s koupí nemovitosti Vás ještě čekají. Od 1.11.2016 platí daň z nabytí nemovitosti kupující, o tom jistě víte. Jaké další služby a poplatky jsou ale spojené se servisem realitní kanceláře? Zaplatí za Vás kompletaci podkladů, kompletní právní servis, poplatky na Katastru nemovitostí, poplatky za ověření podpisů atd. nebo se na něčem budete také podílet?
- Právní servis nebo kvalitní právní servis? – Některé realitky používají kvalitní právníky a opravdu se starají o kvalitní a „neprůstřelné“ kupní smlouvy. Jiné realitky si pouze nechali vytvořit šablonu kupní smlouvy, kam jen doplňují informace o prodávajícím, kupujícím a nemovitosti. To pak může být opravdu velký průšvih. V obou případech ale není na škodu nechat si předložit návrh této smlouvy a probrat si její detaily se svým právníkem. Sice zaplatíte za konzultaci, ale to Vám v budoucnu může ušetřit spoustu peněz a potíží.
Určitě jsem do seznamu nevložil hned všechna rizika. Budu rád za Vaše zkušenosti a připomínky, o které se zde můžete podělit. Seznam budu postupně doplňovat nebo na něj navážu v dalším ze svých článků.
Nezapomeňte sdílet článek s přáteli
