Rodina se rozrůstá, místa je málo, a vás napadlo, že by se hodil prodej bytu s hypotékou a koupě domu, který se vám líbí. Je to celkem častá situace, kterou s klienty řeším nejen jako hypoteční specialista, ale i jako realitní makléř.
Spousta z prodávajících si ještě stále myslí, že prostě prodáme a koupíme. Ono to ale tak jednoduché není, a když si už dopředu nepřipravíte správně zvolenou strategii a načasování, tak se prodej bytu s hypotékou a koupě domu může zkomplikovat, prodražit nebo dokonce i špatně dopadnout.
Jak na to, protože to může být opravdu složitý proces, který vyžaduje pečlivé plánování a znalost správných postupů? Jak zajistit, aby vše proběhlo hladce a bez zbytečných komplikací? Připravil jsem pro vás podrobný návod, kdy spolu celý proces zvládneme efektivně, bezpečně a bez stresu.
Jsou to jednotlivé body, které jsem nejen já, při realitním zprostředkování, ale i moji kolegové a kolegyně z realit vyzkoušeli za vás. Také jsme zhodnotili jednotlivá rizika a komplikace a využíváme postup tak se prodej bytu s hypotékou a koupě domu zbytečně zkomplikuje.
Prodej bytu s hypotékou a koupě domu krok za krokem
1. Stanovení tržní ceny Vaší nemovitosti
Jak zjistit cenu nemovitosti a prodat co nejvýhodněji Za kolik je aktuálně prodejná vaše nemovitost? To nám řekne nejen aktuální poptávka v realitní kanceláři, ale také tržní odhad nemovitosti, který zohlední i reálné prodejní ceny v poslední době v okolí nemovitosti. Strategie na prodej bytu s hypotékou a koupě domu začíná právě tady, protože potřebujeme vědět, kolik peněz vám z prodeje bytu zůstane.
2. Nastavení prodejní strategie a prezentace nemovitosti
Projdeme společně aktuální poptávku, způsob propagace a nakládání s inzerovanou cenou nemovitosti. Já pak zajistím profesionální video, fotografie, propagaci a inzerci na více než 40 webech, Facebooku a rádiu. Samozřejmostí je i komunikace se zájemci, prohlídky nemovitosti a podklady pro rezervaci nemovitosti s vhodným zájemcem o koupi.
3. Administrativa s vaší bankou
Když už máte kupujícího, je potřeba zjistit, kolik zbývá doplatit na vaší současné hypotéce. Prodej bytu s hypotékou a koupě domu není jen o tom, že hned prodáte a hned koupíte. Vaše banka dodá vyčíslení zůstatku úvěru k určitému datu. Doporučuji zohlednit dobu platnosti rezervační smlouvy, termín podpisu kupní smlouvy a také čas na úhradu kupní ceny kupujícím. Většinou jsou to až 3 měsíce od podpisu rezervační smlouvy, aby měl kupující dost času na zajištění financování a vyplacení svojí hypotéky.
Banka vám zároveň sdělí, jaké jsou podmínky předčasného splacení, a zda se na vás vztahují případné sankce nebo poplatky za mimořádnou splátku. Toto vyčíslení bude potřebovat nejen právník pro přípravu kupní smlouvy a úschovy, ale i kupující pro svojí banku, pokud kupuje pomocí hypotéky.
Některé banky umožňují převod hypotéky na nového kupujícího, což může být výhodné, pokud má váš úvěr nízkou úrokovou sazbu. V opačném případě budete muset hypotéku splatit buď z vlastních zdrojů, nebo z kupní ceny bytu.
Na prodej bytu s hypotékou a koupě domu jsou tři základní možnosti pro vyplacení vaší hypotéky:
- Kupující si vezme vlastní hypotéku – V tomto případě banka z kupní ceny uhradí vaši stávající hypotéku a zbytek peněz pošle do úschovy, která je vám pak po převodu bytu na kupujícího pošle na účet.
- Kupující převezme vaši hypotéku – Pokud má vaše hypotéka výhodné podmínky, může ji kupující převzít se souhlasem banky tak jak je. Musí splnit podmínky banky a rozdíl hypotéky a prodejní ceny zaplatí kupující ze svého, nebo si vezme další hypotéku. Pokud je na trhu výhodnější hypotéka, tak se kupujícímu samozřejmě vyplatí komplet nová hypotéka..
- Kupující platí v hotovosti – Nejjednodušší varianta, kdy kupující uhradí celý byt ze svých úspor nebo třeba peněz z prodeje jeho nemovitosti, a vy pak splatíte zůstatek úvěru. Postup pro výplatu je většinou takový, že kupující pošle peníze do úschovy a uschovatel dle vyčíslení vaší banky pošle požadovanou částku k výplatě banky a odstranění zástavní smlouvy.
4. Financování nové nemovitosti
Už máme přesnější informace, kolik vám po vyplacení hypotéky zůstane z prodejní ceny. Stejně tak spolu projdeme vaše možnosti ohledně limitu pro novou hypotéku a náklady spojené s bydlením v rodinném domě. Pro vás je totiž potřeba řešit i související výdaje, náklady a odkládání na rekonstrukce v budoucnu, finanční rezervy, peníze na důchod, pojištění majetku a příjmů atd. Ukážu vám pak na schůzce co, proč a jak. Uvidíte, že i vám to bude dávat větší smysl, když si projdeme vše dostatečně dopředu. Bezpečný prodej bytu s hypotékou a koupě domu prostě potřebuje probrat i spoustu detailů.
Když totiž chcete prodat byt a koupit dům, ale na koupi domu potřebujete novou hypotéku, je dobré si předem zjistit možnosti financování. Banka bude posuzovat vaši finanční situaci, hodnotu kupované nemovitosti a vaši schopnost splácet nový úvěr. Ten aktuálně splácený banku nezajímá, protože doložíme jeho vyplacení.
Můžete také využít překlenovací financování, což je dočasný úvěr na období mezi prodejem bytu a koupí domu. Tento typ úvěru vám pomůže překlenout časové nesrovnalosti mezi transakcemi. Není ale vždy reálné, pokud máte na bytě zástavní právo banky a navíc jde o trošku nákladnější variantu.
Když už máme připravenou nebo schválenou hypotéku (klidně i bez nemovitosti), tak teprve pak bych pomalu začal hledat vhodnou nemovitost ke koupi.
5. Hledání vhodné nemovitosti
Teprve až tady bych začal řešit prohlídky nemovitostí, které vás zajímají. Váš prodej bytu s hypotékou a koupě domu se pomalu rozjíždí, ale nebudeme jednat nijak zbrkle, že? Při prohlídkách bych určitě informoval, že nyní prodáváte svůj byt. Nezapomeňte, že budou potřeba peníze na případnou rezervaci. Tu bych ale asi zatím neřešil, dokud nebudete mít minimálně peníze od vašeho kupujícího v úschově. Může se totiž stát i to, že svojí hypotéku nedostane.
Právě i z tohoto důvodu, když mým klientům řeším prodej jejich nemovitosti, tak společně podepisujeme rezervační smlouvu až v takovém případě, že kupující doloží, že má peníze na koupi, nebo s ním projdu jeho příjmy, výdaje a pravděpodobnost pro získání hypotéky.
Vyhnete se tak nepříjemné situaci i vy, pokud se někde jinde zavážete rezervační smlouvou ke koupi.
6. Získání peněz z prodeje a úhrada kupní ceny
Po převodu vašeho bytu vám z úschovy vyplatí peníze. Vy se pak domluvíte s majitelem domu, který kupujete, že už můžete podepsat kupní a úschovní smlouvu a začneme spolu řešit vyplacení hypotéky na doplacení kupní ceny.
Zásadní body na prodej bytu s hypotékou a koupě domu
Váš prodej bytu s hypotékou a koupě domu má několik zásadních pravidel, rizikových bodů a postupů ke zvážení. Vypsal jsem je pro jistotu sem, ale mohou nastat i další.
- Nepodepisujte rezervaci na prodej, dokud není jistota, že kupující má na kupní cenu peníze nebo opravdu získá hypotéku. To s ním zjistím přes systém banky během dvou dnů.
- Nehledejte hned nemovitost, dokud nemáte jistotu, že kupující opravdu koupí a zaplatí nemovitost. Pokud nechcete jednat pod tlakem, že pak nemáte dost času, tak se dá dopředu domluvit delší doba na předání vašeho bytu, v kterém pak třeba budete půl roku v nájmu. Případně se dočasně přestěhujete někam do nájmu a budete v klidu hledat vhodný dům.
- Nepodepisujte rezervační smlouvu na koupi domu, dokud nemáte aspoň všechny peníze z prodeje v úschově a nepřipravíme se na financování.
- Nepodepisujte kupní smlouvu, dokud nebudete mít vše připravené. V kupní smlouvě jsou pak mnohem větší dopady při neplnění.
- Nepočítejte s tím, že když něco najdete, tak hned prodáte byt, protože o něj je zájem. Proces prodeje vaší nemovitosti zabere minimálně měsíc na katastru a také další 2 měsíce, pokud kupující řeší hypotéku a dalších 14 dnů na zaplacení kupní ceny do úschovy. Když už tedy skutečně máte kupujícího. Toho ale můžete hledat i dva až šest měsíců.
- Je toho ale ještě trochu víc….Neřešte prodej bytu s hypotékou a koupě domu až něco najdete. Projdeme spolu potřebné kroky a sami uvidíte, že to není až tak jednoduché, a že nás může nepříjemně překvapit spousta situací. Příležitost ale přeje připraveným.
Jak začít řešit prodej bytu s hypotékou a koupě domu? Jednoduše. Napište si o bezplatnou konzultaci
Pečlivé plánování pro prodej bytu s hypotékou a koupě domu při spolupráci se mnou se vám totiž vyplatí. Řeším tyto postupy několikrát v měsíci, a to osobně nebo v rámci našeho realitně-finančního týmu. Proto vám pomohu zvládnout celý tento proces hladce a bez zbytečných problémů. S dobře připravenou strategií se brzy budete moci těšit na nový domov. Napište mi přes modré tlačítko pod článkem a uvidíte, že spolupráce se mnou se Vám vyplatí
